世联_上海祥腾财富广场开卖前营销执行要点_48PPT .pptxVIP

T时代商务风暴 由此开启 ;? ;1?回顾 背景;经济指标： 占地：27392.7 平米； 总建面：75932.62 平米； 办公：41199平米； 商业：13500平米（1-2裙楼）； 车位：457个；;『我们卖的是什么』-5.4米超实用loft产品；超低45：1办公停车比；VRV分户计量中央空调……5A甲级写字楼！;『近期我们干了什么』-已完成：现场包装已完成、基本的物料设计已到位，线下已成功约访10名客户并进行了深入跟进;『近期我们干了什么』- 待跟进：《高峰论坛》及外围导示与氛围包装等8项工作;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Wednesday, July 14, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。16:26:1616:26:1616:267/14/2021 4:26:16 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2116:26:1616:26Jul-2114-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。16:26:1616:26:1616:26Wednesday, July 14, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2116:26:1616:26:16July 14, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。14 七月 20214:26:16 下午16:26:16七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 214:26 下午七月-2116:26July 14, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/14 16:26:1616:26:1614 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。4:26:16 下午4:26 下午16:26:16七月-21 ;1总结;2?环境 判断;【5月宏观数据参考】：二级市场均价环比下降36.8%，小面积甲级物业去化速度快；三级市场租金跌幅收窄,空置率明显下降, 开发商看好市场，供应稳步攀升；;【竞争个案近三个月成交速度及价格统计】： 共和国际AND绿地汇创;——旭辉国际4.1-6.24成交套数及价格走势图;【客户积累梳理】;【客户访谈】/客户一：周先生 将企业移至离家庭较近、员工出行方便的区域，关注地段、交通与商业配套，需求面积较大、有丰富投资经验的客户;【客户访谈】/客户二：王女士 将企业移至离家庭较近的区域，关注交通便利、办公费用，需求面积不大、价格敏感较大的客户;【客户访谈】/客户三：卓先生 将宝山厂企内生产服务端转移至市区，关注交通、办公环境、办公形象，需求面积大价格敏感度高、成交周期长的客户;【客户访谈】/客户四：陈先生 将宝山厂房内销售部门转移至办公楼，关注商业氛围、办公形象，需求面积较大的、成交周期长的客户;【客户访谈】/客户五：龚先生 想投资商铺做为企业产品展示，关注商业氛围、风水，需求面积较小、心理价格预期较低的客户;【客户访谈】/客户六：吴先生 想更换办公环境，关注地段、交通与商业氛围，需求面积适中、投资意向占较大比重的客户;客户;【电话访谈】/客户七：李小姐 住在淮海路一带，开车高架路过了解本项目，需求70~80平米，主要用来投资，对价格不是太敏感；;2总结;【客户访谈的启发】;3?目标梳理;/09年下半年我们要努力将项目打造成：;【目标下的问题】;4?策略出路;开卖前推广总原则;形象铺垫/线下盘客期;5?执行动作;? ;『传播动作』-区域价值炒作/以《高峰论坛》为主线;『传播/展示』-项目形象/户外、现场包装全出街，样板房设计确定、看楼通道（展示节点）选择完成;『客户摸排』-锁定外围进城型客户，线下拓展城市外溢客户，边拓展边访谈，清晰把握项目客户属性;? ;『渠道铺排』-报纸-开卖前6次报广，建立知名度，横扫 投资客及偶得客户; 投放时间： 8月1日、7日、14日、21日、 28日（周五）；每次10万； 9月4、11、18、25日，每天15万；;活动目的：走出去，迅速增加客户积累量，建立市场知名度；活动地点：万达国际广场（五角场）/宝山某场所 活动时间：8月21、22日；活动物料： 看楼车；  沙盘； 折页； 广告展板； 手拎袋； 小礼品，发放给意向购买者；;『渠道