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业主方的风险管理;第二章 业主的风险;人为风险：因人的主观因素导致的种种风险。 1）政府或主管部门的专制行为 2007年 土地增值税清算 Eg. 九龙坡区某房地产开放商VS.政府(国土局).VS. 南坪某开发商 土地招拍挂政策出台（2002年） ;2）体制法规不合理 例如：土地供应体制不合理 政府的土地供应行政制度 垄断性的卖地体制 地方政府的房地产财政 地方政府各自为政,外地开发商很难进入;4）资金筹措难 重庆龙湖地产30.25亿拍得后勤工程学院380亩土地 蝴蝶效应来袭,龙湖地产IPO暂停 重庆楼市深陷“退地门”，地王变债王 “因政府资金无法到位，海口市海新大桥延期开工 ”;5） 不可预见事件 vs.不可抗力事件(=不能预见+不能避免+不能克服） 例如：地质环境 又如：512地震;6）合同条款不严谨 条款完备 用句用字严谨 原则：尽量使用短句子，避免使用长句子。尽量使用主动语句。用词一致。例如，不要时而用“货物”时而又用“设备”来描述采购合同标的。小心定义范围。如是指所在某一段落，应写为“本段”或“本条”而不宜写为“本合同”。不要随意创造词语。 案例： “还欠款壹万元”——“还”是“还” “订金”与“定金” ;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。*** 10、市场销售中最重要的字就是“问”。**** 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。***** 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。**** 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。***** 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。**** 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。***** 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。*** 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。**** ;7）道德风险 道德风险指的是当签约一方不完全承担风???后果时所采取的自身效用最大化的自私行为 业主在工程监理过程中承担着监理方带来的道德风险 a. 工程合同的不完备性 b. 工程项目合同双方信息的不对称 ;8）群体行为越轨 希腊：２００万人大罢工奥运工期成未知数 钉子户致杭州湾跨海大桥连接线工期拖延半年 重庆的“钉子户” ;9）承包人缺乏合作诚意 低价中标，索赔机会 不按合同完工;10）承包人履约不力或不履约 案例： 在BOT投资框架的前提下，1997年5月23日某热电厂与我国某研究所签订热电厂总承包合同（即EPC合同：Engineering, Procurement Construction），由该研究所负责设计、采购和施工的总承包。此合同为一固定总价合同，全部工程价款为1516万美元。工程开工后仅一个月，由于研究所提供的设计图纸不符合热电厂的要求而导致工程停工。双方于1998年5月21日与研究所签订协议书，主要内容有：㈠将总承包商余下的设计任务移交给业主；㈡由业主承担余热锅炉的采购和安装；㈢停工损失由业主和总承包商共同承担。 此后，1998年7月8日热电厂又与承包人达成补充协议，确定：㈠根据研究所设计已开始的工程，任何设计变更引起的额外施工，由业主核定审计后进行一次性补偿。㈡尚未开始的工程，由中南电力设计院评估后业主核定补偿。㈢业主将不会要求承包商退回已付的工程设计款。 ;在此后的履约过程中，热电厂与研究所就设计变更、合同变更的依据以及所产生的费用增加发生多次争议。双方的各执已见影响了总承包合同的实际履行，在某些具体的问题处理方面，热电厂也默认了初步设计对总承包合同发生一定的限制作用。 此外，总承包商将汽轮机交由分包单位制造安装。经扣盖前检验，无论是汽轮机的设计、制造还是安装都存在质量瑕疵和缺陷。汽轮机没有进行组织调试并投入使用，其设备安全性能不能确定，发电能力和寿命处于未知状态。而且，汽轮机制造的拖延造成工程严重延误。 与此同时，由于承包人未顺延履约担保信用证，2000年12月热电厂发出暂时停工通知。2001年10月，热电厂依约向承包人发出解除合同的预通知，要求承包人在10天内就违约补救提出方案，并要求重新提供担保信用证。承包人复函拒绝。此后，热电厂正式通知研究所解除合同。 ;;14）监理工程师失职 例如： 对监理工程师必须进行检查验收的项目，不进行检查验收或不按照规定方法进行检查验收； 对于需要由监理工程师审批的技术文件，监理工程师不进行审批或不进行分析、核对即盲目批准；