XXXX0104_成都_平乐古镇旅游区项目_策划投标.pptxVIP

平乐古镇旅游区总体策划 1 世联对本次投标工作的理解 战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，区域开发所面临的问题不能用点式分析来寻找解决方案，必须基于区域整体发展角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。 作为区域开发，必须要有核心功能区，要有区域活力中心；区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值，并且同时要考虑到土地增值因素。 用建筑的语言创造性地将前期战略思想和定位的理念进行落地深化，付诸实施。 必须通过建立区域边界以解决周边项目竞争问题，同时建立区域形象基础，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造价值。 总体定位层面 战略层面 1 2 规划层面 3 运营层面 4 营销层面 5 其本质是盈利模式，即我们必须明确在区域开发中，不一定要赢得每一回合，而是从战略上明晰什么是用来建立区域形象与品牌的，什么是获得现金流的。 对于4.5平方公里的大规模古镇改造项目，我们不能简单地一蹴而就，必须基于区域整体发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。 2 我们的研究范围：平乐镇城镇规划区面积4.5平方公里及周边景区 区位：距离成都市西南93公里，车程约1.5小时，距离邛崃市西南18公里处 历史：迄今已经有2000多年的历史 旅游资源：素以“秦汉文化，川西水乡”之称，拥有23.54万㎡的明清建筑群，拥有九古风情和四大自然风景区 殊荣：全国历史文化名镇；四川省十大古镇之一；成都市十大魅力城镇；成都市十佳景区 1.5小时车程 邛崃市 3 交通：外部交通便利，通达性好 成都 邛崃市区 双流机场 G318 成温邛高速 平乐 1、成温邛高速，从成都直达邛崃，经卧龙直达平乐。 2、318国道，从成都，经双流、新津到邛崃，然后经南河、孔明、下坝，到平乐。 两条线路路况均良好，适合自驾游。 成温邛高速 318国道 车程距离： 平乐——成都市区 约90分钟 平乐——双流机场 约 平乐——邛崃市区 约20分钟 4 镇区内以明清建筑民居为主，旅游资源丰富，形成了以镇区为核心的“九古”景点资源，有“秦汉古镇、川西水乡”美誉 九古：古民居、古寺、古桥、古道、古堰、古坊、古树、古风、古歌 现存明清建筑23.54万㎡，保持明清古街风貌的街道22条，保持完好程度为85%，规模之大，风格之统一居西蜀之冠。 5 镇区外围围绕着秦汉驿道风景区、芦沟风景区、金华山风景区、花楸山风景区和齐口风景区等五大风景区，自然风景优美 金华山风景区 芦沟风景区 花楸山风景区、齐口风景区 秦汉驿道风景区 6 政府及项目主体对本区域的目标和期望是我们工作的前提和基础 重点打造“天府古镇”。包括“天府之国”水上枢纽——黄龙溪、茶马古道遗迹——平乐、第二大客家人聚居地——洛带以及安仁、街子等名古镇。最终打造成为具有中国传统文化特色，代表四川原生态文化代表性的文化、体验、观光、休闲、度假为一体的多元旅游体系。 ——成都市委市政府 平乐镇的城镇性质为邛崃市西南片区的中心城镇，发展定位是大力实施“旅游兴镇”战略，按照“规划先行、政府引导、政策扶持、市场运作、部门支持、全民参与”的原则，打响“南方丝绸之路第一站、茶马古道第一镇”品牌，打造“金华佛山、芦沟幽谷、秦汉驿道、乡土人家、千年古镇”。 ——邛崃市平乐镇总体规划 实现区域的增值，资产增值以及资金的良性运作。 通过平乐古镇的改造，实现平乐古镇总资产的增值，并能够维持资金的良性运作和滚动开发。 ——项目开发主体 7 目标的解读——打造可持续发展，具竞争力的旅游区域；通过旅游带动平乐经济，从而形成城镇新的繁荣 旅游业兴起 关联产业群 城市功能的延伸 旅游新城的繁荣 平乐困境 1 9 拥有着丰富人文和景观资源的平乐古镇，旅游发展形势迅猛 平乐古镇知名度扩大，外地游客增多。来自雅安、绵阳、德阳等省内城市游客逐步增多，部分海外游客也开始光临平乐。 平乐古镇历年旅游人数和旅游收入 天台山 平乐古镇 南宝山 临邛古城 平乐古镇、天台山、临邛古城等已经形成和谐共生、共存共赢局面。 10 困境一： “周末游”现象明显，观光过客经济，区域活力不可持续 平乐古镇游客逗留时间 旅游客群以成都市内邛崃市外的游客为主，省外游客所占比例不多。 旅游时间较短。一日游游客占78.5%，二日游游客占17.7％，三日及以上游客仅占3.8％。人均旅游天数1.2天。 近半数游客选择双休日到访，周末短期游现象明显。 平乐古镇游客来源 游客选择来平乐的时间 11 困境二：区域功能单一，项目开发、经营不可持续 单纯的自然发展让镇区经济活力不足，集中在白沫江两侧，难以带动大面积的开发，对镇区经济辐射有限； 旅游产业的缓慢发展已经较为严重地影响到古镇物业的价值； 古镇游客集中区 12 困境三：吃饭、喝茶、聊