房地产经济学(谢经荣)第四章1 .pptxVIP

第四章 房地产价格 ;第一节 土地价格;一、土地价格的内涵; 二、土地价格的形成; ; ; 三、土地价格构成的本质;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Sunday, July 11, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。23:44:5323:44:5323:447/11/2021 11:44:53 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2123:44:5323:44Jul-2111-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。23:44:5323:44:5323:44Sunday, July 11, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2123:44:5323:44:53July 11, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。11 七月 202111:44:53 下午23:44:53七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 2111:44 下午七月-2123:44July 11, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/11 23:44:5323:44:5311 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。11:44:53 下午11:44 下午23:44:53七月-21 ;理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。 土地物质价格的理论构成公式是： Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s 上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数. Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价。;土地本身的土地资本价格理论构成公式为： Jdz=Jj×(1-Kx) ×(1-Km)+Jx-Jf 上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；Kx为土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系数；Km为有形损耗系数；Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；Jf为当前已经报废的土地资本（假定残值为0）的拆除费??。;土地价格与土地交易额：土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。 土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。; ; ; 四、土地价格的种类; 市场价格和市场价值 土地所有权价格和土地使用权价格 基准地价和标定地价 课税价格、征收价格、抵押价格 总价格、单位价格、楼面地价 评估价格;五、不同类型地价之间的关系; ; 六、土地价格的变动;土地价格变动的机理： 土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素； 从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还可以因为这两个构成部分的变动而变动。;从各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式增长的，这主要是由于以下几方面的原因： 地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期； 土地市场的供求变化，往往出现循环变动； 影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差万别。; ;七、土地价格与国民经济的关系;地价与经济周期 地价上涨可能对国民经济造成的不良影响 住宅问题难以解决 公共事业难以开展 地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费 土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环 地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响 ;第二节 建筑物价格;一、建筑物价格的构成;建筑工程费用 设备及安装工程费用 其他费用 如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。; 二、建筑物价格的变