房地产开发的主要阶段划分概述.pptxVIP

房地产开发的主要阶段划分投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售与物业管理阶段投资机会研究可性研究行项目评估和决策获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理 3.2土地使用权获取途径 3.2.1 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。 土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让。3.2.2 土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。3.2.3 土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。3.2.4 土地合作 中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。第二节 房地产开发项目可行性研究一、可行性研究概述（一）可行性研究的含义和目的含义：是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。目的：实现项目决策的科学化。民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（二）可行性研究的作用可行性研究的作用是项目投资决策的基本依据是筹集建设资金的依据是项目立项、用地审批的条件是开发商与有关部门签订协议、合同的依据是编制下一阶段规划设计方案的依据 （三）可行性研究的阶段划分1、投资机会研究阶段主要任务：对投资项目或投资方向提出建议主要内容：地区情况、经济政策，资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等2、初步可行性研究阶段（预可行性研究）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。3、详细可行性研究阶段4、项目的评估和决策大中型和限额以上的项目及重要的小型项目（四）房地产可行性研究的内容项目概况 市场分析与需求预测 规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价不确定性分析与风险分析国民经济评价结论及建议（五）可行性研究的步骤接受委托市场和资源调查方案设计、评价与选择优选方案的详细研究编制可行性研究报告专题：房地产市场调研一、房地产市场环境调研（一）宏观环境调研1、政策环境财政政策： 房产税货币政策： 第三套房贷产业政策：土地政策： 住房政策：保障性住房2、经济环境 国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化进程、通货膨胀、居民收入水平、家庭支出结构3、人口环境人口总量人口的年龄结构人口的地理分布家庭结构文化环境、技术环境、自然环境（二）区域环境调研 对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业、商圈等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断。《杭州西溪国家湿地公园周边地区景观（建筑高度）控制规划》 （三）项目微观环境调研对项目的用地现状及开发条件进行分析对项目所在地的周边环境进行分析对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析二、房地产消费者调研（一）消费者的购买力水平（二）消费者的购买倾向（三）消费者的共同特性三、竞争楼盘调研（一）产品区位产品特性公司组成交房时间（二）价格单价总价付款方式（三）广告售楼部广告媒体广告投入强度诉求点（四）销售情况销售顺序客户群分析四、竞争对手调研专业化程度品牌知名度推动度或拉动度开发经营方式楼盘质量纵向整合度成本状况价格策略历年来的项目开发情况土地储备情况专题二：房地产开发项目的投资估算与收入估算一、房地产开发项目的投资估算1、土地费用估算2、前期工程费估算：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程支出