预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防范.docxVIP

预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防备 预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防备 预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防备 预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防备 时下在商品房预售的买卖合同中，在“付款方式及限期”一栏， 房地产开发商与业主商定的几乎都是“一次性付款”方式， 极少商定“分期付款”或“其余方式”付款。 这种“一次性付款”除极少一部分业主用自有资本一次性付清房款以外， 广泛采纳的是业主首付与按揭贷款组合付款方式。 按揭贷款促使了房子的销售， 加快了房地产开发资本运行，并为开发商化解了业主分期付款方式下不可以实时回收房款的风险，但随之而来的问题是开发商为停供、 断供贷款的业主向银行肩负保证责任的状况每每出现。 不单这样，购房人在购房以外的其余经济活动中产生的债务纠葛也会因按揭购房这一“桥梁”波及到 原来与购房人债务毫无纠葛的开发商。 如近来一家房地产开发商就来咨询：一位贷款购置期房的业主因买卖上的债务纠葛， 导致法院上门查封了还未办理产权过户的房子， 银行目睹房子被封欲起诉已数月未还款的业主和肩负保证责任的开发商， 开发商一时不知该怎么办理这一团乱麻。所以，怎样防备业主按揭贷款供给保证担保所带来的风险，已成为开发商不得不面对和解决的难题。 一、预售商品房按揭贷款的法律性质 1、按揭贷款的观点 预售商品房按揭贷款 也称楼花按揭贷款 ，按揭担保方式 是借鉴香 港地域的法律规定，根源于英美法的 mortgage。楼花按揭担保 ，是 指房子预售合同中的买方向房地产开发商支付部分购房款后， 将其根 据合同获得的期望权让渡给银行作为获得贷款的担保， 贷款额度为尚 未支付的购楼款。 假如买方还清所有贷款本息后将期望权赎回， 获得 房子产权 ; 假如买方未能如约执行还本付息的义务，就丧失了赎回这 种期望权的权益， 银行有权处罚按揭房子并优先清账其贷款。 也就是 说房地产按揭人把房地产的权益转让给债权人以作为偿还债务或履 行责任的保证，一旦贷款所有还清后，所保证的债务或许责任排除， 房地产归购房者所有， 抵押品上的封条也可“揭”下来了。 所以“按揭”的观点是转让房地产权益以保证偿还债务的一种法律行为， 相当于大陆法的让与担保。 楼花完工后， 楼花按揭即转为房子抵押 。因而可知，楼花按揭法律性质， 依据对按揭权人与按揭人之间的权益义务关系，不论从设定的目的， 仍是法律效劳方面，楼花按揭与房子抵押是基真同样的，并未高出抵押的范围，是一种 不动产抵押方式 。但另一方面，楼花按揭从权益标的物范围、设定方式、实现方式、标的物风险肩负等方面又与我国法律规定的抵押担保方式不一样， 所以其又有别于我国法律规定的抵押担保方式， 给司法实践带来必定问题， 在此就不作睁开。 我国现行法律中， 对依法获准还没有建筑的或正在建筑中的房子设定抵押是有法律依照的。 详细为最高人民法院 《对于担保法若干问题的解说》第47条规定 “以依法获准还没有建筑的或许正在建筑中的房子或许其余建筑物抵押的， 当事人办理了抵押物登记， 人民法院能够认 定抵押有效” ; 建设部《城市房地产抵押登记管理方法》 (2001 年8月15日修正 ) 第20条也明确规定 预售期房能够作为贷款抵押物 ; 并且从今年 10月1日起实行的《物权法》第 180条规定：正在建筑的建筑物能够抵押。但实务操作中 各银行为降低贷款风险， 基本上都是要求预售房子的抵押登记手续办好以前， 由开发商先供给连带责任保证。 所以本文所商讨的预售商品房中的贷款担保固然往常被称为“按揭贷 款”，但实质含义为一种“ 房地产开发商阶段性担保加购房业主抵押贷款 ”的形式， 即在预售的房产办理抵押登记前， 由开发商为贷款人 ( 购房人 ) 供给担保，待预售房子建成、 办好房子所有权证并办好抵押登记后，开发商担保方停止，购房人以所购房产作为抵押物。 所以我们在预售商品房中所称的按揭贷款但和英文 mortgage 或香港法中的 “按揭”实质含义是不一样的。 香港法中“按揭”一般发生房子所有权的转移，香港李宗锷法官对“按揭”给出的定义为“按揭是属主、 业主或归属主将其物业转让予受益人作为还款保证的法律行为成效， 经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予按揭人” ; 而我们此刻广泛所说的按揭其实不波及房子所有权转移， 是指房地产开发商阶段性担保加购房业主抵押贷款的形式。 当前，我国房地产预售广告中常时出现的：诸如“由某某银行供给 8成30年按揭”之类的说法，实质上还没有法律依照。假如说是在广义上使用按揭一词的话， 那么倒不如使用“可由某银行供给个人住宅抵押贷款”的法律用语， 这样既规范又更为让老百姓感觉平时易懂。 2、按揭贷款担保的特色 抵押加阶段性保证的担保方式的特