在房地产评估中应用租金收益法的简要分析.docx

- - PAGE 4 - 在房地产评估中应用租金收益法的说明与分析 在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析 一、 概述 收益法的理论依据是效用原理，依据该原理，房地产的价值可以通过其将来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产 的效用假如主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、简洁理解，应当说，接受租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面， 租金收益法应当是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前， 房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种状况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不全都甚至相悖的状况。以下拟从评估程序、适用条件、参 数确定等方面对此进行简要说明与分析。 二、 租金收益法评估程序 接受租金收益法评估房地产价值时，评估人员应当对委估房地产 及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。 对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。 依据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行 估算。 对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。 从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收 益。 选取合适的折现率（资本化率），依据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。