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PAGE PAGE # 物业财务管理的转型之路 物业财务管理的转型之路 苟俊洲 【摘要】财务会计近代演变的历史过程中，20世纪80年代从基础会计衍生 到管理会计，再到90年代的会计电算化融入，财务会计逐步进入智能化领域。 21世纪网络的飞速发展，为智能财务带来了革新，财务一体化概念被正式提出， 使得企业的财务管理不再满足于传统的财务管理模式，而是将信息技术运用于财 务管理中，且从单纯的财务信息管理逐渐延伸到财务业务管理环节，形成了集成 化、一体化管理模式。物业管理业务的多元化发展，促使物业财务管理转型势在 必行。 【关键词】财务管理； 一体化； 物业财务 【中图分类号】F275； F234.3 一、传统物业财务管理 （-）物业财务管理传统理念 20世纪90年代物业管理开始发展，财务管理在物业中坚持“够用、适用” 原则，具有较强的针对性，基本涵盖物业收缴方面的资金管理、成本支出的预算 管理、物业现场的资产管理、项目管理的财务收支报表、物业公司的经营指标分 析等，始终是在会计数据的基础上加以运用。传统的财务管理模式主要分为“集 权”和“分权”两种模式，针对不同股权性质的下属企业控制程度各有不同而已。 （二）物业管理中财务管理的特点 物业公司运营管理中的财务管理体现于综合性的管理，随着市场经济的不断 发展，物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性。 .物业财务管理的个性化特点 物业财务管理提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性管控，如 前述的收缴、资金、报表管理等，其突出的一点是生产与消耗同时开始、同时结 束。物业管理是劳动密集型的行业，物业财务管理更是管理密集型的行为。现代 物业管理公司的财务管理通过信息化手段的愿用和分析，实行一体化数字管理, 从而使财务管理的综合性大大加强，智能化的财务管理已经逐渐成为现代物业企 业管理的关键组成部分。 .物业财务管理的适应性特点 由于物业管理企业的经营过程基本不涉及销售活动，管理服务的监督不仅来 自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监 督更为全面。比如物价局、住建部、街道办、区县各级政府等监管方。 物业管理企业最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关 心的是物业管理费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务 信息必须充分满足这一特殊需求。 （三）传统物业财务管理的短板 随着集团物业管理模式的推出，物业管理规模的扩大和地域分散性的增加， 使得财务控制的难度也越来越大； 由于缺乏成熟的管理思路及有效的管理手段，很多物业企业往往陷入“一抓 就死、一放就乱”的尴尬境地。 （四）物业财务管理的需求 物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面，物业管理服务有别于社会 公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的针对性服 务。 .物业财务管理的资金管理需求 企业从事生产经营活动，须拥有一定数量的资金，这是企业进行各种经营活 动的基础。各个部门都要使用资金，没有资金做基础，任何部门的活动都不能进 行； 每项业务的开展都直接或间接地影响到物业企业资金的流入流出，从而影响 整个企业的经济效益。资金管理的多部门协作、集团以及下级公司的资金间的效 益最大化的管理，均面临多层级、多维度的管理需求，从而对现代化的信息平台 提出了更高的集中化处理需求。 .物业财务管理的业务管理需求 为了让管理者能完整地掌握项目运营的全过程，从物业介入、物业开展、物 业退出的全周期管理中提炼需要的管理成果展示，财务管理通过信息化手段输出 的基础大数据运用即显得尤为重要。前期物业管理期间，从与开发商建立合约到 进场服务，再到小区一系列的后续管理,都面临统一化、集团化的标准管理需求。 企业在管理中越来越需要科技化、智能化的手段，一体化的管理是实现顶层价值 的重要途径。 .物业财务管理的笫三方管理需求 随着物业管理行业的规范化，各地物业管理条例的更新出台，从全体业主代 表的零散性需求，到业主委员会、街道办、社会团体等多方集中监管的需求，都 要求作为物业企业的财务管理工作，要兼顾到企业的各部门、各项目、各层级， 必须从总体上合理地分配和运用，使企业经营各环节关系协调。由统一的、全方 位的、多元化管理的需求，延展到财务一体化发展之路。 二、财务一体化管理模式 （-）物业服务企业的多元化发展 物业服务企业早期发展多元化业务，是企业寻求物业服务费以外的资金平衡 的手段。然而，在新的社区经济理念及生活服务导向趋势下，多元化经营更具想 象力。 .物业服务企业多元化现状：白花齐放 围绕着业主的生活服务，多种业务的布局，物业服务公司正在打开行业的生 态链。其多元化业务已从最初的广告、销售商品和家政服务等基本服务扩展到社 区教育、围绕业主服务的新零售和租赁业务以及资产