宝龙商业专题研究-规模高速增长，盈利改善的领先综合体运营商.docx

? ? 宝龙商业专题研究 规模高速增长，盈利改善的领先综合体运营商 ? ? 一、公司概览：国内领先的商业运营服务供应商 1.1 历史沿革：成立近 30 年的商业运营与住宅物业综合服务商 1993 年，宝龙商业的前身厦门华龙物业管理成立，向控股股东宝龙控股 提供配套物业管理支持。2007 年，随着宝龙控股开展零售商业物业开发， 公司开始提供商业运营服务。2014 年，公司开始为独立第三方拥有的物 业提供商业运营服务。2019 年 12 月，宝龙商业从母公司宝龙地产分拆， 在香港联交所主板上市。2020 年 5 月，公司被纳入 MSCI 中国小型股指 数，9 月纳入港股通。 公司作为优质头部商管公司，仅 2020 年，就获《中国商业地产十强企 业》、《2020 年中国商业地产品牌十强》、《2020 中国房地产开发企业商 业地产综合实力十强》、《2019 年中国典型商业地产品牌指数十强》、 《2019 年度高成长商业地产企业》、《2020 年度最具潜力上市公司》、 《2020 年最受投资者欢迎新股公司》等多项业内荣誉。 1.2 业务架构：商业管理为主，住宅服务为辅 公司业主营务主要有两部分：商业运营服务和住宅物业管理服务。其中商业运营服务为宝龙商业主要收入来源，2020 年收入约 15.63 亿元，占总收入约 81%；住宅物业管理服务 2020 年度收入约 3.58 亿元，占总收入约 19%。 利润端看，商业运营服务也是主要的毛利来源，2020 年商业运营服务毛利润 5.12 亿，占总毛利比为 86%；住宅管理服务毛利 0.83 亿，占总毛 利比为 14%。 1.3 股权结构：宝龙地产控股，管理层激励到位 宝龙商业由宝龙地产控股，截至 2020 年末，在公司对陈德力先生进行 的股份认购及奖励完成后，宝龙地产持股比例 62.89%，汇鸿管理有限公司持股比例 6.99%，宝龙地产联席总裁兼宝龙商业行政总裁陈德力先 生持股 3.49%，公众股东持股 26.63%。 引入明星职业经理人。公司于 2020 年 6 月引入陈德力先生，任职宝龙地产联席总裁及宝龙商业行政总裁。陈德力先生为业内明星职业经理人， 曾于 2016-2020 年任新城控股联席总裁等职务，2010-2016 年任万达商业常务副总裁、运营中心总经理、招商中心总经理等职务，2006 年-2010 年任职凯德商用中国区经理职务，有丰富管理经验和行业资源。 股权激励到位。1）公司对行政总裁陈德力先生给予丰厚奖励。包括 2 部分，第一部分为陈德力以每股 24.3 港元认购 1125 万股增发新股，其中 50%锁定期为 3 年，50%锁定期为 5 年；第二部分为股份奖励，公司 奖励陈德力 1125 万股，其中 50%于 2023 年 6 月 1 日转让，50%于 2025 年 6 月 1 日转让，假设这 2 部分激励完成，陈德力持股比例达到 3.49%。 2）汇鸿管理为许华芳先生全资持有，用于后续实施管理团队的激励计划。 二、商业运营服务：服务商业运营全周期、产品线丰富、盈利持续改善 2.1 服务内容涵盖购物中心从设计建造到运营的前中后期 商业运营服务是宝龙商业的核心业务，主要为购物中心及购物街提供定 位、招商、开业、运营管理等全链条服务。主要包括：（1）于零售商业物业开业前的准备阶段向物业开发商或业主提供市场研究及定位、租户 招揽及筹备开幕服务；（2）于零售商业物业运营阶段向业主或租户提供 商业运营及管理服务（3）向位处购物街及商场的单位提供物业租赁服务。 收费模式方面，固定费用主要是前中期的市场研究与租户招揽等行为与 业主协商收取的一次性费用；酬金制收取的租户服务费在月租金的 3-30%，其中独立第三方收取的较高，因为包含了品牌使用费及资源分 配等费用；停车场、广告位及公共区域的服务费通常为收入的 30%-100%。租金收入按季度向租户收，公司作为二房东从业主手中租 赁物业，作为分租人向租户分租，公司在商场的推出期内（通常三至五 年）须向业主支付协定租金。该期间后，通常向业主支付：从租户收取 的租金的协定百分比，或固定租金金额（以较高者为准）。 公司与业主签约有 3 种方式：委托管理模式、整租模式、品牌输出管理 模式。整租、委托管理、品牌输出三种模式资产由重到轻，目前公司主 要的模式为委托管理模式，整租模式主要的业主是政府，具体的服务内容和收费模式如下： 公司管理项目以宝龙地产的自持物业，委托管理模式为主。截至 2020 年末，公司管理 68 个商业物业（包含收购的星汇），其中业主为宝龙地产的有 53 个，第三方的 15 个；按管理模式划分，委托管理的 56 个， 整租的 6 个、咨询顾问 6 个。 2.2 板块增长稳健，毛利率持续提升 公司商业运营板块近年来保持较快的成长，20