基础设施和现代服务产业2022年存量时代的增量业务，优质供给的扩张机遇.docx

核心观点 传统的大营建时代落幕，也意味着传统的利用杠杆、占据资源和扩大生产的思维落幕。 房地产产业链和城市现代服务行业将更加直面居民。只有更加重视运营服务和品牌建设，顺应居民需要结构性提升优质供给产能，才能在激烈的市场竞争中占据一席之地。 ▍大营建时代结束，但政策托底避免硬着陆。房地产企业的信用风险尚未结束，政策会积极避免个别企业信用风险外溢，保护购房人权益，从而更加积极投放按揭贷款。但房地 产的历史定位已经变化，人均住房面积和居民杠杆率现状都决定了房价大涨和新房开发持续上台阶的局面已经结束。我们预计，2022 年房屋销售增速会前低后高，全年新房销售额同比会下降 6.1%；房屋竣工会继续回补剪刀差，同比增长 6.5%；开发投资则因为施工面积惯性，同比仍增长 1.1%。预计 2022 年土地市场全年景气度偏低，政府性基金收入同比下降 10.0%，基建投资则同比增长 4.4%。 ▍开发企业盈利已动摇，建材行业供求再均衡。我们认为，简单扩大再生产的住宅开发企业盈利能力将持续下降，尽管头部公司还能继续提升市占率，行业的黄金时代也已经过去。建材的需求虽然也承受压力，但非商品化部分的需求等预计仍能平滑需求曲线。随着能耗双控在“双碳”背景下常态化，限产会带来供给收缩，水泥等建材价格仍可能维 持高位。 ▍存量时代的增量机会。房住不炒意味着房屋回归居住属性，曾经缺乏话语权的 C 端消费者，对