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土地一二级开发最佳融资模式及途径，优劣兼读 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产 开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地以及开发逐渐趋向 政府主导的市场化运作 对 于 房 地 产 开 发 企 业 ， 接 入 土 地 一 级 开 发 可 以 分 享 二 级 开 发 无 法 企 及 的 利 益 ， 如 从 一 级 土 地 开 发 本 身 获 利 ， 分 享 土 地 增 值 收 益 ， 持 部 分 公 共 建 筑 和 为 二 级 拿 地 铺 垫 等 ， 其 中 ， 盈 利 的 关 键 在 于 严 格 控 制 住 各 项 成 本 费 用 ， 相 比 房 地 产 二 级 开 发 ， 土 地 一 级 开 发 面 临 更 大 的 不 确 定 性 和 风 险 性 ， 譬 如 拆 迁 成 本 风 险 ， 长 期 占 用 大 量 资 金 风 险 ， 一 级 来 自政 府 的 违 约 风 险 和 政 策 风 险 等 等 ， 这 就 要 求 土 地 一 级 开 发 主 体 有 效 控 制 成 本 ， 优 化 运 作 流 程 ， 提 升 管 理 能 力 ， 同 时 妥 善 处 理 好 与 政 府 方 面 的 关 系 ， 准 确 解 读 政 策 法 规 ， 提 升 抗 风 险 能 力 。 二、主要观点 1. 由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势 2. 土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增 值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3. 一级土地开发获利的关键是严格控制各项成本费用，其中，比重与 控制难度最大的征地拆迁费用。 4. 具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在 企业注册地或主要发展区域，她们通过充分发挥自身特定区域内的 综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务 5. 房企参与土地一级开发的策略包括： 优化运作流程， 提升管理能力， 有效控制成本，将加强规划能力，挖掘区域潜在的价值，把握行业 波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式 由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地 的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于 具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合 理，高效，经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下集中典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 1. 由于房地产行业明显受限于政策因素，因此大型房地产开发商往往 将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化，这种 模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动 开发。 2. 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的 同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未 来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 3. 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏 观调控土地市场的能力降低等。该模式在早起比较普遍，近期可能 存在机会，但长远来看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 1. 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制 熟地开发及供应市场，形成 统一规划，统一征地，统一开发，统一“ 出让，统一管理 ”的 五统一“ ”格局，该模式完全由政府组织实施土地 一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 2. 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收 益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级 开发的各项十五，其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融 资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立 的开发企业完全垄断土地一级开发，如同 “一个渠道进水，一个水池 蓄水，一个龙头出水 ”，从而达到调控土地市场，配置土地资源，实 现土地增值归国家所有的目的。 模式四：由政府主导的市场化运作模式 1. 由政府主导的市场化运作模式是指政府