一二级联动开发的“控地”开发权的案例解析.pdfVIP

一二级联动开发的“控地”开发权的案例解析 （一）捆绑开发商拆迁，设置拍地竞争者； 【操作方式】 企业与政府达成协议，由政府负责或协助完成拟出让用地中的拆 迁工作，但在土地公开挂牌出让时设定的条件是由开发商完全负责拆 迁安置工作，以此增加土地开发操作难度，阻止竞争者进入。 （二）“一级开发者可限价回购开发产品” 【操作方式】 一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以 低于成本“限价回购”的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可 优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地 一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。 【成功案例】 2006 年北京 CBD 核心地段白家庄地块在挂牌时《招标文件》中 包含了一条“回购协议”，主要内容为：待开发完成后，一级开发商 北京恒世华融房地产开发有限公司有权以 12000 元/ 平方米的价格回 购部分物业， 包括 5000 平方米的商业物业及 8000 平方米的写字楼， 并且一级开发商有权挑选回购物业的位置。 项目地块本身的面积不大， 回购面积已占 13% ，将直接让利 2 亿元左右， 使其他开发商望而却步， 一级开发商关联公司顺利摘牌。 （三）虚增一级开发成本，抬高地价，限制竞争者拍地 【操作方式】 土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土 地进行评估， 但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。 夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问 津，于是一级开发商可以轻松摘牌。 【成功案例】 北京朝阳区东坝乡地块的《招标文件》中注明：该地块原为生活 垃圾消纳地，于挂牌时尚有生活垃圾、建筑垃圾等共 440 万立方米。 在附件中，一级开发商北京天鸿置地土地开发有限公司提供的垃圾处 理工程预算为 4.2 亿元。但实际该项工程无需如此高昂的造价。 最后， 与天鸿置地一脉相连的天鸿宝业顺利摘牌。 （四）净地不净 + 苛刻的付款条件 【操作方式】 一级开发商与政府达成默契，拟出让土地一级开发后在基础设施 和拆迁上遗留尾巴，从而起到限制其他竞标者的目的。 【成功案例】 2005 年 7 月，北京朝阳区芍药居甲 2 号住宅及配套项目用地发 布了挂牌公告。 公告中称： “该宗地由北京住总市政工程公司完成 ‘七 通一平’工作后，以‘熟地’的形式挂牌出让。” 9 天之后，北京市 土地整理储备中心发布补充文件称：“该出让宗地建设用地范围内， 有一座现状锅炉房，由于该锅炉房目前正担负着周边 10 多万平方米 居民楼的供暖，未来还将为本项目供暖，因此需现状保留。”另外付 款条件要求竞标人 7 天就付清 7787 万元补偿款的 80 ％， 30 天内付 清剩余 20 ％。最后，一级开发商关联公司北京隆华广厦房地产开发有 限公司以挂牌起始价 9273.15 万元摘得芍药居甲 2 号居住配套用地 【操作方式】 一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让时按照市场 实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一 级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开 发商相应补交地价。 【操作方式】 （1 ）一级开发商与政府达成协议，一级开发商在进行土地一级开 发的同时在项目用地范围内代建部分公建，如：体育馆、图书馆、学 校、会议中心等。 在土地公开出让时设定条件：