万科项目拓展相关经验借鉴.ppt

5.万科项目投资决议特色 道然 项目审定会议决议 1、项目审定会对是否同意所审议项目立项应有一个明确结论。 2、结论有以下三种形式: 同意立项 不一样意立项 延迟立项 上述, 明确为延迟立项项目, 一线企业在依据会议所提意见、提议, 处理项目存在问题后, 可再次报请审定委员会召开项目审定会议。 3、会议采取记名投票表决形式对所审议项目最终止果进行判定。 各评审委员在“同意立项”、“不一样意立项”及“延迟立项”这3种可能结果中进行选择, 投票表决。 项目要取得立项, 必需取得2/3以上评审委员经过。立项经过后, 方可报董事会审批。 63 5.万科项目投资决议特色 道然 2、符合万科总体发展战略 ? ? ? ? 符合整体发展目标: 做住宅产业领跑者 符合万科城市布局要求: 发展关键城市, 争取进入城市 规模开发要求: 关键城市加大开发力度, 扩大市场份额, 保持土地贮备, 加紧扩张步伐 优先发展关键项目: 关键项目以大型郊区小区为主, 提供稳定关键回报 ? 符合万科产品路线: 以多层大规模小区为主; 主力户型适应市场化要求, 保持对需求地域差 别和不停改变敏感, 并不停创新 64 5.万科项目投资决议特色 道然 3、符合万科在当地市场发展策略 ? ? 进行以关键项目为主多项目操作, 在规模上不停扩张。扩大市场拥有率 项目进行合理区域分布, 符合当地市场发展区域走向, 扩大市场覆盖面, 避免自我竞争, 减 少市场风险 ? 发挥已开发项目积累品牌优势和用户资源优势, 新项目发展要考虑与之保持延续性 65 5.万科项目投资决议特色 道然 4、重视人力资源确保 ? ? 万科进行以关键项目为主多项目操作, 对项目经理和专业经理资源有大量要求 项目经营成败, 合格充裕人力资源是关键原因之一。万科在项目投资决议时, 对项目所 在企业人力资源情况进行充足审核, 项目可行是否, 有否人做是一关键考虑要素 ? 万科进行了连续职业经理培养、充裕干部贮备和集团内人才流动共享, 对各地企业项目 操作人才需求, 给予了有力支持 66 5.万科项目投资决议特色 道然 5、最大特点: 严谨、科学市场论证 ? ? 万科高度重视市场可行性论证, 认为事先论证是项目成功前提和关键。 万科总部由企划部对全国市场和各关键城市市场进行连续跟踪研究, 形成客观独立市场判定和 项目发展提议; 各地企业有专设企划队伍, 负责对当地市场研究, 对项目定位、产品设计思绪、 竞争力分析、营销策略等操作步骤给出专业方案。 ? 项目决议评审中, 集团将对项目市场可行性进行严谨、科学论证, 并就可行性和操作方案与当 地企业专业部门进行商榷。项目实施中, 出现市场推广问题, 集团也会整合全部市场专业力量, 对 当地企业进行支持、指导 ? 集团企划部和各地企划部门重视业界交流、连续跟踪市场经营动态, 定时出访学习并接收专业培训, 逐步形成了一支专业化市场研究和操作队伍 67 房地产项目合作 目录 道然 一、项目合作包含关键问题 （一）为何要合作 1、不合作行不行？ 2、合作有什么好处？ （二）怎样合作 1、找谁合作？有地、有资金。 2、合作标准是什么？ 3、采取怎样合作模式？ （三）合作对万科影响 1、正面影响和负面影响 2、怎样克服合作给万科带来负面影响 二、关键—怎样合作 （一）合作标准 （二）合作模式 难点—合作模式 1、与土地方合作 （1）项目企业模式 （2）合作建房 （3）股权收购 2、与资金方合作 （1）联合竞买 （2）境外融资 （3）信托 69 为何要合作 道然 一、合作必需性 （一）从集团经营管理战略角度考虑 降低资金投入同时不增加负债, 不降低投资收益率 （二）项目发展存在资金瓶颈 1、土地政策改变 2、国家金融政策改变 （三）土地供不应求 维持年30%增加率 二、合作可能性 万科能够合作 过往万科项目合作过程中, 曾经出现过部分问题, 发生过纠纷。不过万科还能够再合作, 因为: （一）早期合作环境、土地市场还不规范, 现在已经比较规范。 （二）万科之前项目合作、项目发展也没有今日规范 （三）否定之否定是事物发展客观规律, 只要我们总结经验教训, 就能够最大程度控制合 作风险。 70 怎样合作 道然 一、万科合作标准 是集团把合作确定为发展策略基础上, 关键从万科选择合作关键目 出发制订; 是筛选适合万科开发模式关键依据之一; （一）降低项目资金投入百分比 与土地方合作、联合竞买时, 应该将万科资金投入降低到万科独立开发60%以下, 信托合作应该将万科资 金投入降低到50%以下, HI方法