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第六部分 项目开发经营风险分析及策略 1、 项目盈亏平衡分析 项目经营成本 = 11742.8 （万元）, 保本点=11742.8 /(18609.4-1079.3)=67 % 即销售收入达估计收入67%时, 项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不一样, 这是根据计算期平均状态计算结果。针对本案情况, 假定完全销售, 销售仅需达成68.21%, 即可保持财务平衡。从静态指标来看, 能够认为该方案抗风险能力较强。以下为各产品类别在本案总销售额中所占百分比示意: 产品类别 占总销百分比 车库 4．13% 11F小高层 5.53% 多层 55.12% 沿长虹大道一层商业 20.15% 沿长虹大道负一层商业 1.92% 北侧计划路1F+2F商业 2.90% 2F/3F商业(办公) 10.24% 2、 敏感性分析 影响本项目财务效益关键原因为总开发成本和销售价格。针对前面所述评价指标, 分别计算出当增加或降低5%和10%成本（或售价）时, 对关键经济指标影响程度, 详见下表: 一、 售价影响 估计售价 估计售价 估计售价 估计售价 估计售价 敏感系数 （×100%） 95% 90% 105% 110% 销售均价(元/m2) 2,671 2,538 2,404 2,805 2,939 营业收入 186,093,800 176,789,110 167,484,420 195,398,490 204,703,180 税后利润 52,289,752 48,940,064 40,175,046 60,775,629 69,261,506 内部收益率% 44.53% 41.68% 34.21% 51.76% 58.98% 二、 成本影响 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系数 （×100%） 95% 90% 105% 110% 单位成本(元/m2) 1,685.70 1,601.42 1,517.13 1,769.99 1,854.27 总投资 117,427,793.68 111,556,404.00 105,685,014.31 123,299,183.37 129,170,573.05 税后利润 52,289,751.92 58,161,141.60 63,738,961.80 46,418,362.23 40,546,972.55 内部收益率% 44.53% 52.14% 60.31% 37.65% 31.39% 从上述指标来看, 该项目含有很好抗风险能力, 开发成本、 售价+_10%单方面变动都不会使项目赔本。对比项目成本与收入敏感性分析情况, 项目成本原因更为敏感。所以, 在项目开发经营中, 要认真做好项目成本控制工作, 同时也要加强销售宣传力度及相关工作, 以确保预期目标实现。 3、 项目开发经营关键风险及对策分析 房地产开发经营关键风险通常包含宏观经济与政治风险, 政策风险、 市场风险、 资金运作风险、 企业风险等, 依据本汇报相关项目开发经营环境分析、 项目定位、 项目技术经济分析, 能够看出, 项目含有较强抗风险能力。但仍有部分不确定性原因带来风险。 1、 市场风险 本案定位为中等档次, 它所面对目标用户是居民人数百分比较大中等偏高收入阶层, 她们要求小区不仅仅满足最基础居住需求, 而是含有较高居住品, 表现对人关心和尊重现代居住小区。这就给项目企业带来两个方面要求, 首先, 在项目设计中, 怎样精雕、 细刻, 使得未来开发产品能符合这些目标用户要求; 其次, 怎样在广大市场与用户面前展现出本物业与众不一样魅力和优势。 从产品结构、 类型等方面考虑, 现在在同一区位（浔阳区）、 同一档次物业供给量相比开发区体量显著减小, 但未来整体市场开发容量是相当大。所以, 本项目须在同档、 差异、 改变中表现个性以寻求市场同时, 还须愈加把握开发进度。伴随区域发展和完善, 将大大促进项目所在区域周围环境改善, 促进目标客流量增加, 亲密注意目标用户群改变, 跟踪调查, 作出应变。 2、 企业风险 企业风险包含经营不善、 销售不力、 管理水平低下等方面。所以, 企业对本项目目标市场选择、 产品定位选择, 资金筹措选择、 开发方法选择、 营销方法选择等方面决议能否有足够了解并达成共识, 且在具体实施各个步骤中能否正确到位就显得十分关键。 第七篇: 结论与提议 1、 项目拥有很好投资环境与机遇 国民经济连续稳定发展、 住房制度改革深入, 九江市良好房地产市场环境, 政府对企业开发本项目鼎力支持, 居民对改善居住条件期望与购置力水平等等, 这些基础方面为本项目提供了一个很好投资环境与机遇。 2、 项目在经济上含有较强可行性 项目总建筑面积: 696661万平方米 项目总投资: 11728.9万元 项目