房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲课件.pptVIP

房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲 PK老31：降低期中税负严格完工管理 预征比例调低 救急1.25% 止：费用 税金口舌 权责发生 有所限制 转固 不再踌躇 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 成本口径明确 掌握有难度 结算要早 发票开好 项目 国税发[2009]31号 国税发[2006]31号 注释 范围 内外资 内资 已经完工条件 符合下列条件之一 ：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品； 2.已开始投入使用的开发产品； 3.已取得了初始产权证明的开发产品。 无本质区别 计税毛利率 （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 １.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。 ２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。 ３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。 下调5%，具体要看各省如何转发 明确期间 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 项目 国税发[2009]31号 国税发[2006]31号 注释 几项预提（应付）费用 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 原31号无相关规定，造成完工企业扣除不足：如何解决完工、发票、扣除对企业仍是个难点 车库规定 第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 无， 同上 项目 国税发[2009]31号 国税发[2006]31号 注释 成本规定 六大原则 规定了成本项目 制造成本引入 分配标准统一 （见比较资料） 无 *详细见资料 房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲 开发产品完工清算鉴证报告书 ××鉴字（2010）第×号 ×××××××××公司： 我们接受委托，对贵公司××开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发[2009]31号的规定及□□□□□□□□□相关规定，并参照《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）》和《开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南》，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。 贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。 贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。 经过审查，贵公司××开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下： 房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲 可售面积××平方米； 已实现销售的可售面积××平方米； 已销开发产品的销售收入××元； 已销开发产品的计税成本××元； 已销开发产品的毛利额××元； 开发产品预售收入××元； 开发产品预售毛利额××元； 实际销售与预售毛利额差异××元。 （现场讲解见资料） …… 房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲 计税成本管理 （1）会计成本核算 （2）计税成本特点 （3）权责发生制与合法凭证与计税成本协调 （4）不同会计核算处理优劣 （5）新规动向 （6）转回税款与转回利润区别协调 房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲 房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大