物业设备管理分解.pptVIP

（五）电梯设备的经常性保养 由房管单位设备保养组或保养厂配备适当力量，对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养和检查。运行电梯发生故障必须急修时，也要由保养组或保何养厂的专业人员负责，随叫随到进行抢修。电梯设备的大修、更新则要由合格专业人员或者发包给电梯修理厂进行。 房屋设备的经常性保养涉及不少相关单位，因此，必须各司其职，相互配合，才能做好对房屋设备的经常性保养。 五、房屋设备维修工程分类 对房屋维修工程分类还没有统一的规定，一般分成四种情况。 （一）零星维修保养工程 零星维修保养工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行修理。 （二）中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，更换少量零部件。 （三）大修工程 大修工程是指对设备进行定期的，包括更换主要部件的全面检修工程。 （四）设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指对设备使用到一定的年限，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备、提高和改善技术性能。 第三节 房屋给排水设备的维修 房屋给排水系统是指房屋建筑内部附属的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施总称。 一、给水系统的维修 （一）给水系统的分类 房屋给水系统的种类虽多，但按用途基本上可分为生活、生产、消防三类： （1）生活给水系统。供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤淋浴等生活上的用水。要求水质必须符合国家规定的饮用水质标准。 （2）生产给水系统。各种生产的工艺不同，生产给水系统种类多，一般有以下几方面：生产设备的冷却、原料和生产的洗涤锅炉用水及某些工业的原料用水等。生产用水对水质、水量、水压以及安全方面的要求由于工艺不同，差异是很大的。 （3）消防给水系统。供层数较多的民用建筑、大型公共建筑和某些车间的消防系统的消防设备用水。消防用水对水质要求不高，但必须按建筑防火规范保证有足够的水量和水压。 上述三种给水系统，有些并不一定需要单独设置，可按水质、水压、水温及室外给水系统情况，考虑技术、经济和安全条件，将其相互组成不同的共用系统。如生活、生产、消防共用给水系统；生活、消防共用给水系统等。 （二）给水的方式 房屋的供水方式很多，常见的供水方式有七种，使用最多的有以下三种。 （1）对于 7层的低层建筑，由城市给水管网直接供水； （2）对 层 # $ 层的多层建筑，% 层 # 层由城市给水管网直接供水 ’ 层 # $ 层由屋顶水箱供水。采取只设水箱而无加压水泵，是当城市给水管网中的水压充足时，水箱充水，外网水压不足时，由水箱供水的方式。 （3）对于超过 !’ 米的高层建筑，多采用吸池贮水，用加压水泵和高位水箱和 ’层以上供水。 （三）给水管道的维修 漏水是给水管道及配件的主要常见毛病，明装管道沿管线检查，即可发现渗漏部位。对于埋地管道，首先进行观察，对地面长期潮湿、积水和冒水的管段进行听漏，同时参考原设计图纸和现有的闸门箱位准确确定渗漏位置，进行开挖修理。 （四）水嘴和阀门的修理 （1）水嘴的常见故障和修理； 水嘴关不严漏水，多数情况是皮垫被靡损，也有是芯子折断或阀坐被划伤及阀杆已滑扣。修理时，根据具体情况换皮垫或芯子、阀杆。 （2）阀门的常见故障和修理：螺盖漏水，多是填料受靡损。修理方法，关闭阀门，更换填料。开不动，对于长期不开动的阀门，容易锈住，可用小锤敲击阀杆或用扳手式管钳转动手轮。开启后不通水，则可能是阀杆滑扣，需要换阀杆或整个阀门。如是阀芯同阀杆脱节，需重新连接起来。关不住或关不严，多属阀芯与阀座间有异物，如水垢、砂料等卡住，或由于划伤、蚀伤等原因而造成。应拆一阀芯，取出导物和采用研靡的方法，消除伤痕使之闭合严密。 （五）高水位箱及其浮球阀的维修 （1）屋顶高位水箱浮球阀的常见故障有： 关不严。浮球虽已升到最高点，仍然出水，原因是胶皮芯靡扣变薄。修理时，根据具体情况更换阀芯胶皮垫，或连同阀芯一起更换。 浮球阀不出水。阀芯挑杆锈蚀，除锈后重新安装即可。 阀座出水眼被堵，用细铁丝进行疏通水眼。 阀芯锈蚀不能自如地活动，将阀芯用细砂布打磨，除锈后重新安装即可。 （2）高位水箱渗漏的修理。找出水箱渗水裂缝，将裂缝中心凿出或钻出灌注孔，可采用压力灌注环氧树脂进行补漏。 （3）高位水箱的清洗消毒。高位水箱由于多种原因以致异物侵入造成水质污染，而达不到生活用水标准。故应每