房地产投资分析复习知识点.pdfVIP

一、绪论 【房地产投资 】是指国家、集体或个人， 将一定的资金投入到房地产开发、 经营、 管理和服 务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素： 】①时机 ②地段 ③质量 【房地产投资的特点 】1、投资数额巨大、回收期长 2、投资不确定因素多、风 险较大 3、流动性较差 4 、具有保值增值性 5、受政府政策影响较大 6、依赖金融 部门的支持 7、具有专业性 8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的 】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用 】1、带动相关产业的发展； 2、促进家庭合理消费 3 、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素 】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征 】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】 收益、成本（利率、税收） 、预期 【边际成本递减递增规律 】边际成本 =总成本的变化量 / 产量变化量 【规模收益理论】 三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段 【风险回报原理 】1、风险－收益等价曲线、成正比 2 、投资风险－效用分析， 通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能 】价值评价的功能、 调节供求的功能、 优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素 】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑 技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控 【影响房地产市场需求的因素 】人口数量和结构的变化、 房地产价格、 家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比 】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于 %，则说明房价存在泡沫，高于 %，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境 】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和， 包 括自然、政治、社会和经济因素等。 特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值 】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值， 称为资金的时间 价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别） 表现为：利息、利润 【利息 I 】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。 【现金流量 】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值 】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值 】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和， 一般用Ｆ表示。 计算公式：Ｆ＝Ｐ ?(1+i)n 【复利现值 】是指未来某一金额的现在价值。一般用Ｐ表示。 计算公式：Ｐ＝Ｆ /(1+i)n 【年金 】一定时期内，在相同间隔的时间点上，收入或支出的数额相同。