房地产新政分析及客户分析应对策略规划.pdfVIP

新政分析及客户分析应对策略 一、 2010-2011 年房地产市场调控新政解读 1．房地产限购令出台 房地产限购令第一次出现在 2010 年 4 月新“国十条”中，其规定：要严格限制各种名目的炒 房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发 放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 在 9 月 29 日出台的 《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项 要求》中，限购政策再一次升级，其指出：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限 定居民家庭购房套数。 住房城乡建设部、 监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行 考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 2 ．新“国八条”出台 2011 年 1 月 26 日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有 关问题的通知》，其核心思想在于： 1). 进一步落实地方政府责任 2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目 标，并于一季度向社会公布。 2). 加大保障性安居工程建设力度 , 通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠 道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 3). 调整完善相关税收政策，加强税收征管 , 调整个人转让住房营业税政策，对个人 购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 加强对土地增值税征管情况的 监督检查，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力 度，严格执行个人转让房地产所得税征收政策 , 加快建立和完善个人住房信息系统，为依 法征税提供基础。 4). 强化差别化住房信贷政策 , 首套房首付比例仍按不低于 30%实行，购买第二套住 房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。 5). 严格住房用地供应管理 , 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品 住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方 式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参 加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用 地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行 开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。 6). 合理引导住房需求 , 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的 城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 原则上对已有 1 套住房的当地户 籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家 庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房 的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户 籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 7). 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 , 未如期确定并公布本地区年度新 建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工 程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负 责人进行问责。 8). 坚持和强化舆论引导 , 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣 传力度，引导居民从