工程项目投资成本预算与财务分析模板.docVIP

工程项目投资成本估计与财务解析模板 工程项目投资成本估计与财务解析模板 工程项目投资成本估计与财务解析模板 工程项目投资成本估计与财务解析 一个开发项目从可行性研究到竣工投入使用， 需要投入大量资本。为了对项目进行经济效益议论并作出投资决策， 必定对项目的投资进行正确的估计。 投资估计篇：投资估计所考虑的范围包括土地花销、 先期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售花销及有关税费等项目全部成本 和花销投入。各项成本花销的构成复杂、变化因素多、不确定性大，特别是依建设项目的种类不同样而有其自己的特点， 所以不同样种类的项目的成本花销构成有必然的差异。 项目开发成本花销构成以下： 1、土地花销——土地花销是指为获取项目用地使用权而发生的费 用。包括 （1）土地使用权出让金、征地费； （2）城市建设配套费； 3）拆迁部署补偿费。 1）土地使用权出让金：土地使用权出让金的估计一般可参照政府近期出让的近似地块金额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土地现状等因素的修正获取；也可以依照政府宣布的城市基准地价，依照项目所处的地段等级、用途容积率、使用年限等因素修正获取。 2）土地征用费：征用农村土地发生的花销主要有土地补偿费，土地投资补偿费等。国家和各省市对各项花销的标准都作出了详尽的规定，所以农村土地征用费的估计可 参照国家和地方有关标准进行。 3）城市建设配套费：指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水办理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建设而由受益人分摊的花销，有时该项花销还包括非营业性的配套设施，如居委会，派出所、幼儿园、中小学等的建设费的分摊，统称配套设施建设费。这些花销的估计可依照各地的详尽规定或标准进行。 4）拆迁部署补偿费：拆迁部署补偿费实质包括两部分花销，即拆迁部署费和拆迁补偿费。拆迁部署费是指开发建设单位对被拆掉房屋的使用人，依照有关规定恩赐部署所需的花销。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆掉房屋的所用权人，依照有关规定恩赐补偿所需的花销。 先期工程费——先期工程费主要包括项目的先期规划、设计、可行性研究、水文地质勘探以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的花销支出一般 可按项目总投资的一个百分比估计。 “三通一平”等土地开发花销，主要包括地上原有建筑物拆掉花销、场所平展花销和通水、电、路的花销。 这些花销的估计可依照实质工程量，参照有关计费标准估计。 房屋开发费——房屋开发费包括建安工程费、隶属工程费和室外工程费。 1）建安工程费：建安工程费是指直接用于工程建设的总成 本花销，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特别装修工程费）、设施及安装工程费 （给排水、电气照明及设施安装、空调通风、弱电设施及安装、电梯及其安装、其他设施及安装等）和室内装修家具费。 2）隶属工程费包括锅炉房、 热力站、变电室、煤气调压站、车棚及信报箱等建设花销。 3）室外工程费包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、室外照明等的建设花销。 在可行性研究阶段，房屋开发费特别是其中的建筑安装工程费的估计，可以工程量来计算。 管理费——管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种花销，包括企业经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税、创立费摊销、 业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理花销。 管理费可按项目投资或前三项直接花销的一个百分比计算。 销售花销——销售花销是指开发项目在销售其产品过程中发生的各项花销以及专设销售机构或委托销售代理的各项花销。包括销售人员薪水、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、广告宣传费、代理费等。 该项花销一般按销售收入的一个百分比计算。 财务花销——财务花销是指企业为筹集资本而发生的各项 花销，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务花销。 其他花销——其他花销主要包括临时用地费、临时建设费、施工图估计、标底编制费、工程合同估计、标底审查费、招标管理费、总担当保理费、合同公正费，工程监理费等杂项花销。这些花销一般按当地有关部门规定的费率估计。 不可以预示费——不可以预示费依照项目的复杂程度和前述各 项花销估计的正确程度， 以上述各项花销的 3%—7%估计。 税费——指项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的花销。 各项税费应依照当地有关法规标准估计。 财务解析篇： 财务解析主若是经过计算项目的财务内部收益率、 财务净现值、投资回收期和成本收益率等主要技术经济指标， 对开发项目的盈利能力进行解析。 财务内部收益率——财务内部收益率 （简写为 FIRR）是项目在整个计算期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折