房地产营销策划 -2022广汉市三星堆地块产品营销报告.docx

广汉市三星堆地块产品营销报告 营销策划部 2022年6月 一本地篇：地块现状分析 一 二城市篇：城市概况分析 二 三市场篇：房地产市场分析 三 四定位篇：项目初步定位 四 五销售篇：销售价格及周期预判 五 六营销篇：项目营销策略 六 一、本体篇：地块现状分析 一、本体篇：地块现状分析 地块指标 地块区位 地域交通 资源盘点 地块SWOT 地块现状分析丨地块指标Plot analysis 地块现状分析丨地块指标 Plot analysis 地块目前呈现为未开发状态，地块平整。项目规划道路未修建。周边主要为住宅和教育用地。 地块名称 广汉市三星堆文化产业园区R21类2022-17#地块 用地性质 住宅用地 用地面积 50.1亩 容积率 2.5 计容建面（㎡） 83500 建筑限高（米） 54 地理位置 广汉市纵七路（规划道路）以东 建筑密度 35% 绿地率 35% 建筑限高 54米 交地时间 - 付款时间 - 保证金信息 - 指标费信息 - 其他 - 地块现状分析丨地块区位Plot analysis 地块现状分析丨地块区位 Plot analysis 区位：宗地位于广汉市城西板块，处于三星堆文化产业园旁，紧邻天府大道北延线、市域铁路s11线，区域发展潜力优秀。北临德阳市15公里，南距成都市9公里。项目西侧邻三星堆遗址，南侧新广中，北侧湔江。 宗地位于广汉城西板块，距离成都9公里； 当前地块所在区域配套除较为薄弱； 当前地块未来规划较多，发展潜力良好。 地块现状分析丨地块交通Plot analysis 地块现状分析丨地块交通 Plot analysis 交通：路网较为便利，暂无地铁，但天府大道北延线年底通车、市域铁路s11线2022年年底动工、客运西站筹备建设中。 交通线－成德绵城际铁路 交通线－ 成德绵城际铁路宝成铁路 地产3号线北延线 交通站点－ 客运西站客运北站 S11三星堆站 三 横 － 汉彭路-蒙阳长沙路-什邡 浏阳路-广汉城区 三纵－ 向新路-青白江 纵七路-北京大道青什路-城北城南 地块现状分析丨资源盘点Plot analysis 地块现状分析丨资源盘点 Plot analysis 资源盘点：项目周边资源一般，生活配套较少。呈现度一般，资源主要集中在北区和老城区。 金雁公园北区公园四川航天职业技术学校生态教育医疗 金雁公园 北区公园 四川航天职业技术学校 生态 教育 医疗 商业 世纪百盛科贸职业学院广汉中学 世纪百盛 科贸职业学院 广汉中学 广汉市第三人民医院 百伦百货房湖公园三星堆学校商业配套：较远 百伦百货 房湖公园 三星堆学校 广汉崇德医院澳贝幼儿园马牧河公园城西 世纪百盛、百伦百货、华地财富广场 广汉崇德医院 澳贝幼儿园 马牧河公园 广汉五小华地财富广场广汉市骨科医院老城 广汉五小 华地财富广场 广汉市骨科医院 优贝尔幼儿园哇哈哈幼儿园海口路幼儿园医疗配套：较少 优贝尔幼儿园 哇哈哈幼儿园 海口路幼儿园 宏华外国语学校广汉市新丰街道中心卫生院广汉市第三人民医院 宏华外国语学校 广汉市新丰街道中心卫生院 新丰中心校广汉市贝乐幼儿园生态配套：一般 新丰中心校 广汉市贝乐幼儿园 广汉礼辉医院金雁公园、北区公园、马牧河公园 广汉礼辉医院 新丰中学 广汉中学实验学校 万福镇卫生院 新丰中学 广汉中学实验学校 万福镇卫生院 地块现状分析丨SWOT分析 Plot analysis SWOT分析：本项目位于广汉市城西板块，属于历史文化核、三星堆组团。当前地块所在区域配套及呈现度一般。 Strengths 优势周边未来规划较多、未来利好多。有很大的发展潜力。 Strengths 优势 周边未来规划较多、未来利好多。有很大的发展潜力。 Weakness 劣势 区呈现度较差 商业、生态配套选择不多 从周边配套分布来看，最近的商业距离5公里 Opportunity 机遇 相对于城北激烈得竞争、城西竞争较少 城西产品线单一，全部为高层刚需楼盘 广汉中学已即将上课，后期人气有保证 Threats 威胁 所在板块非重点发展区域，客户认可度较低 所在板块天府城一直为渠道重头压舱项目，且外拓能力强。存在直接竞争。 所在板块丽景湾为本地龙头，景观资源优秀 地块现状分析丨小结 Plot analysis 1、项目直接与天府城与丽景湾竞争，因地块大小和容积率原因，大可能还是会出现同质化产品。 2、从地块所在区位来看，位于广汉市城西板块，为非重点发展区域（文化保护）。 3、从地块外部环境来看，交通联通成广德，规划完善，出行较便利。但修建完成还需要一定时间。 4、地块周围资源配套及呈现度较差，仅可满足基本生活所需。 二、城市篇：城市概况分析 二、城市篇：城市概况分析 外部政策利好 空间规划布局 城市板块定位 土地开发布局 城市发展维度丨城市区位ur