房地产营销策划 -2020.05.15杭州文泓广告-新鸿龙港未来城整合推广案.docx

接触本案时的第一感觉：Hopsca 本案是区别于龙港市面上任意一种综合体的模式。 我们认定，在龙港撤镇建市的背景下， 本案应该是顺应 Value coordinates 城市升维战略的全新价值坐标 For what reason 凭什么这么认定，我们的底气何在？ 超越 约41万方体量，城市超级配套， 想象 常规城市综合体不足以匹配它的级别。 超越 一条世纪大道横轴，一条彩虹大道纵轴， 区域 本案从龙港新中心，升维到平苍中轴中心。 超越 承载城市期待的第五代综合体， 时间 新鸿超越自身，形成区域革新的重要集群。 Dip down deeper 仅靠这些？不！还远远不够我们需要更深入的挖掘 Inspecting the Market 重新审视市场 一条世纪大道十余盘，龙虎盘踞、不管本土or全国开发商，免不了一番厮杀。 一条彩虹大道，划开了龙港人对区域的价格预期。 金銮·御珑璟园存量：0.96万方待上市量：无 毛坯售价：14777元/㎡  君悦嘉里 存量：0.66万方待上市量：无 毛坯售价：14988元/㎡  中梁·都会森林存量：2.03万方待上市量：无 毛坯售价：14527元/㎡ 龙都·悦澜湾待上市量：4.45万方楼面价：4884元/㎡ 天阳·世新名邸存量：1.07万方待上市量：无 毛坯售价：14639元/㎡  本案 新鸿·中心广场（光璟） 存量：4.34万方 待上市量：4.89万方 毛坯售价：13275元/㎡  新 天 和 家 园 存量：1.01万方 待上市量：1.5万方 毛坯售价：14204元/㎡全装修：18204元/㎡  逸和城 存量：7.51万方 待上市量：44.4万方 精装售价：13140元/㎡ 国鸿·锦悦府（西苑） 待上市量：11.55万方楼面价：4560元/㎡ 国鸿·锦悦府（东苑） 存量：2.21万方 待上市量：4.81万方毛坯售价：14083元/㎡ 客户需要教育，客观存在的老对手不能轻视。 龙港土地待结转量地块 龙港土地待结转量 地块 待结转体量 楼面价 拿地日期 逸合城项目 44.4万方 750-1000元/ ㎡ 2013/10/17 龙都·悦澜湾 4.45万方 4884元/㎡ 2019.7.31 国鸿·锦悦府（西苑） 11.56万方 4560元/㎡ 2019.8.21 新鸿·中心广场（松涛路） 19.1万方 （住宅12.9万方） 1936元/㎡ 2019.8.23 总计 整体土地待结转量：73.31万方 热点项目去化情况 项目 已开套数 去化套数 去化率 逸合城 2006 1334 67% 国鸿·锦悦府 718 531 74% 都会森林 544 387 71% 新天和家园 948 871 92% 金銮.御珑璟园 120 39 33% 天阳.世新铭邸 442 356 81% 君悦嘉里 81 30 37% 新鸿·中心广场 528 155 29% 总计 5387 3703 69% 热点项目存量+待上市量 项目 存量（套） 存量（万方） 待上市量 （套） 待上市量（万方） 逸合城 680 7.51 / / 国鸿·锦悦府 187 2.21 348 4.81 都会森林 157 2.03 / / 新天和家园 77 1.01 108 1.5 金銮.御珑璟园 81 0.96 / / 天阳.世新铭邸 86 1.07 / / 君悦嘉里 51 0.66 / / 新鸿·中心广场 373 4.34 402 4.89 总计 1692 19.79 858 11.2 备注：只统计龙港目前热点楼盘，其他尾盘项目剩余房源均为结构性房源 ①从龙港土地结转量来看（除本案外），土地待结转量最大的为逸合城， 其次为锦悦府西苑与龙都·悦澜湾 ②从热点项目去化情况看（除本案外），龙港市面上除逸合城与锦悦府 外，基本为尾盘或与本案弱竞争盘 ③从热点项目待上市量看（除本案外），龙港市面上除逸合城与锦悦府外已无待上市量；而从热点项目存量来看（除本案外），龙港市面上除逸合城与锦悦府外，其他项目皆与本案竞争量较小 恒大·逸合城 用地情况 占地面积 387605方 建筑面积 150万方拿地时间 2013/10/17 容积率 3.0-3.5 住宅项目概况 楼面价 开发商 项目位置楼幢 装修标准 800-1000元/㎡ 上海鹏力置业→恒大 龙港新城临港大道以南21幢高层（6块住宅地） 2000-2500元/㎡装修标准 未推 一地块  三号地块 首期开盘时间 一地块：2018年3月  住宅套数 一地块：1674 售罄 二地块 在售 销售情况  开盘均价 含2000元/㎡装修 销售情况 二地块：2018年9月 二地块：2006 一地块：12349元/㎡二地块：14068元/㎡ 全盘2006套，去化1422套，去化71% 恒大逸合城已开