房地产按揭中的风险控制对策与建议.docxVIP

PAGE 1 房地产按揭中的风险把握对策与建议 　　史曰:天下熙熙,皆为利来;天下壤壤,皆为利往,在现代商业社会中,追求利润是每一个经济实体的目标。然而对市场道德并不完善的中国当代社会,尔虞我诈的商业交易仍旧很普遍,房地产市场尤其严峻。进展商考虑的是如何将风险转稼给银行,如何套取银行的信贷资金,甚至与银行内部的人联手,一房多卖,做假按揭,骗取银行的钱后溜之大吉。反之,银行考虑的是如何在激烈的按贷市场中与进展商做成生意,并将风险降低,或将风险转移给进展商。　　银行将风险转移给进展商的现象很普遍:　　一、为了能做成生意,往往在与进展商交往时口头承诺给进展商多少贷款额度,赐予如何如何的服务,放贷时间及其他条件都很迷人,待进展商与其真正做起业务后,才跟进展商谈各种放款条件,部分主动权此时已把握在其手中,进展商骑虎难下;　　二、将风险转给进展商后,银行并不认真跟踪客户的供楼状况,甚至有些银行在客户没有供楼或短供后,有意不告知客户和进展商,不实行任何行动,尽量拖延时间以获得更高的利润罚息,让客户和进展商最终买单,我司早期的按揭(96、97、98年)有过这样的教训;　　三、客户供不起楼后,银行不实行法律行动或迟迟不实行法律行动,最终由进展商担当回购责任和昂扬的罚息,一举两得,聚福花园二期就存在这样的现象,客户已两年不供楼,仍不起诉,或起诉而迟迟不判决,仅仅一个小楼盘,我司由此造成的损失将达20~50万元。　　上述存在的问题由于在与银行做按揭前没有明确责任,最终的经济责任由进展商担当,但处理这些问题或实行法律行动都要以银行的名义进行,进展商没有起诉或对客户实行直接行动的权利,主动权全部把握在银行手中!!　　由鉴于此,建议:　　一、公司尽快成立一个跟踪客户供楼状况的专职小组,工行、中行、进展行给我司做的按揭,应每月供应全部客户供楼的状况给我司,我司应主动每月跟踪客户的供楼状况,而不是被动的让银行通知,一旦供楼消灭特别,应依据状况快速实行行动;　　二、应与银行进一步完善责任机制,假如是银行有意不通知或有意不实行行动的应由其担当责任,要形成书面协议分清责任;三、对客户的确供不起楼的状况,宜分别处理:跟客户解除合同,不用退钱是上策;跟客户解除合同,退一点钱(让点小利)是中策;起诉让法院判决是下策。对的确要起诉才能处理的,我司律师应快速界入,银行应乐观协作,不要等银行起诉。　　由是观之,在做按揭前与按揭银行谈妥各种条件并形成肯定的责任机制(书面协议)是格外重要的一环。　　另,部分客户欠我司首期免息款,我司追收的成效始终不大,关键是我司能使用的手段不多,法律起诉用处不大,法院判决后客户拒不执行,我司也没有其他方法。此种状况应分别处理;一、对已装修入住的,应坚决实行一些强硬的手段,触及其利益,如停水、停电,不能让其住得过于安乐;二、对未装修、未入住的,则应诱之,了解其苦衷,然后再实行相应措施。对这类欠款,不实行格外手段是难以见效的!!　　追赶利益,是每个人的本性,所谓千金之子不死于市。在商业交易中风险和收益应当是对等的,我们当然要有肯定的社会责任感,要有良知和市场道德观念,不能做诈骗式交易,所谓害人之心不行有;同样,我们也应当防范一些银行和某些银行一部分动机不良的人,未雨绸缪,把风险把握在自己手中。公正来说,不能把全部风险转稼给银行,同样,银行也不应把全部风险让进展商担当。