房地产该过冬.docxVIP

PAGE 1 房地产该过冬 　　房地产该如何过冬　　连续几天的雪最终停了，穿上外套走在街心，风不知从哪个方向吹过来，但都带有北风的刀，刺在身上彻骨的痛。紧紧身上的衣服，透过迷漫的阳光，连续向前。　　当限购真正发挥威力的时候，我们好像没有过去宏观政策调控下的轻松，没有人再说这是“隔靴搔痒”，也没有人对“冬天之后来到的春天的时间”有一个精确?????预期，过去我们的关注点还集中在“政府和开发商”关于地价和房价“孰是孰非”的争辩时，冬天却在悄无声息中来临了，虽然没有“山雨欲来风满楼”的大气磅礴，但这种“随风潜入夜”的细腻，更让人觉得痛彻心扉；也没有人再说这是“信号”，而是在市场突变之后，大家都形成了“房价拐点”的精确?????推断，“拐点”这个曾经在市场中流传了多年的传奇，好像已经应验了。　　做好过冬的预备了吗？加好衣服还是熬炼内功，抑或是。。。。。。我们正在面临一个并不是太好的经济基本面，世界经济还在泥潭中挣扎，欧债危机愈演愈烈，中国经济内需乏力，国际对冲机制尚不健全，金融危机又有再次“重感”的可能。我们想从舆论中，找到一点关于将来的蛛丝马迹，但叫嚣的信息中带有了太多的哗众取宠，没有沉淀、没有厚重，　　“人有多大胆、地有多大产”，房地产商曾经用它来作为自己经营的“金科玉律”，一个个的财宝神话在不断的被刷新，这样的传奇和榜样也在不断的被畅想和复制。此次调控开发商首当其冲，推高房价的“始作俑者”必定要接受惩处，镜头照旧在回放着激情澎湃手中挥舞号牌充当地王的“热血当头”，但项目如今却成了“烫手山芋”，地价等同于房价，做还是不做这都是一个问题，“政府”兵不血刃就完成了一次巧取豪夺，但带来的结局是土地拍卖成交量只有同期成交量的四分之一。“地王本无罪”，依据亚洲商业超人—李嘉诚的投资哲学，“打算房产价值的永久是地段！地段！地段！”但太多并不是稀缺地段的地块已经充当了“地王”，一个从“淘宝商城”中出来的产品，经过包装和炒作之后，却摇身一变顶起了“铺张品”的标签，“合理的商业预期有其存在的重要价值！但过高的预期只能是大胆者的臆想，或许是幻想的顶端，　　政府会把握什么方向呢？国务院经济工作会议始终在释放“坚持房地产调控不放松，让房价回归合理位置”的论调，让购房者对房价走向有了　　开发商怎么过冬呢！一方面寻求政府的挂念，项目的运营时间、容积率的调整、资金的支持等等，政府为了避开“烂摊子”的消灭肯定会在合理空间内，作出相应让步和适当调整；另外一方面作为强势的地方政府决策者为了保持制度的相对公正性，可能期望小企业能够寻求实力更强、开发思路更超前、管理更规范的大开发商进行兼并重组；小企业出项目、大项目出资金和管理实现项目的正常运营；2021年的房地产市场将会不乏这样的例子，“大企业和小企业联合、项目和资金联合、管理和资本联合”，冬天来了，抱团取暖才是出路！　　正在销售中的项目怎么处理呢？连续扩大宣扬面，加大宣扬力度，要抢收抢割，快速促进资金回笼，销售工作重点投入到促进回款上，通过乐观的态度去影响购房者！有购房需求，正在迟疑的客户会在操盘者的强势策略下下定，这类客户带有以下几种特征：购房自住需求比较迫切（可能是婚房、拆迁户、进城人员），关注现房；对于价格敏感度不高；对于房产的波幅曲线理解比较清楚，了解房产作为长期保值产品的重要性。在能够精确?????界定客户群的基础上，也对操盘者提出了更高的要求，一方面要对市场可能的复苏有充分的生疏，时间段、投放量以及可能的变化，把握好推广的节奏，力争推广节奏能走一条上扬的曲线。在市场抄底的春天到来之际，最早结束“冬眠”，在这个过程中，最忌讳的是对市场盲目乐观，照旧靠原有阅历，觉得房子永久是一种“只升不降”的特殊商品，在看高市场推出的销售策略后不能起到应有的效果，导致后继乏力，“活动越多，房子越难卖”更会验证客户对“将来市场看空”的猜想。另外一种策略，是借助销售市场“过冬”时机，保持市场关注热度不下滑，借助各种销售大事，维护新老客户关系，有效提升品牌形象；在营销推广中抛弃项目的促销宣扬，维持项目的形象推广，保持项目知名度，利用关注者和项目之间的互动和口碑传播，加速项目的形象和活动信息传播速度和力度，坚持楼市长期投资占主导作用，利用后知后觉给客户制造压力，“抄底和井喷”阶段，都是需要关注的侧重点。不论是实行何种策略，在目前的市场前提下，我们都要从过去关注战略层面回归到关注产品细节上来，要深化剖析产品结构，依据产品的市场反馈信息，优化项目的产品结构，使项目能够切实符合和满足客户需求，保持项目不论在市场顺境还是逆境都能够利于不败之地。　　其实，这个过程中最为焦灼的是购房者，价格疯长的时候倾家荡产也要挤进这个群体中，抱着升值的利润还在期盼着更高利润的时候，突然发觉原来房子也是“能降价的！”新开盘的房子增配不加价！这是