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PAGE 1 房产销售员客户回访步骤 　　房产销售员客户回访的步骤　　年后这样回访客户，签单根本停不下来　　新年已过，作为销售人员，刚进入工作状态的您是否已经做好了回访客户的预备?本文共享了客户回访的步骤及全套话术，期望能够尽快帮你进入状态，拉近和客户业主的距离，起到事半功倍的效果。　　一、客户电话回访4步走　　1.客户分类　　在客户回访之前，要对客户进行细分。客户细分的方法很多，可以依据自己了解的具体状况进行划分。客户细分完成以后，对不同类别的客户制定不同的服务策略。　　依据客户成交的可能性，依据几项指标，可将其分类为：　　依据分类，针对性进行追踪：意向大的客户要准时追踪；迟疑不决的客户帮他定办法；有力量，想买，不急于买的客户找到他对产品的认同点，多聊一些，提高他对产品的认可度；条件不符的客户，作为储备客源，经常联系；客户在话中答应签约时，要补足以前没有做到的东西，不要表露兴奋的心情。　　2.明确客户需求　　确定了客户的类别以后，明确客户的需求才能更好地满足客户。最好在客户需要找你之前，进行客户回访，才更能体现客户关怀，让客户感动。　　打电话前不要只问“最近房子考虑得怎么样了呀？”。尽量从客户关注的、疑虑的问题动身，引起客户连续交谈的爱好（例如，活动、奖品、优待、政策、贷款问题、学位、签约时间等等），并且告知客户“问题可以解决”，为约客户来现场做好铺垫。好的销售员，会先把要说的，要算的写下来，再打电话。　　未成交客户没有下定的缘由，常见有以下几种：　　（1）意见不统一，回家商量?一下。“我是××，那天我们谈了很久，不知您现在意见如何？”　　（2）嫌价格高，分析缘由。　　（3）户型不满足，请工程部做了适度的修改，请您看一下？　　（4）想要的楼层已卖完。（其它楼层，同等价格）　　（5）对周边配套不满足，小孩子上学不便利的（介绍其它楼盘）生活环境更重要。　　（6）买房想带户口。　　（7）有房子不急，等等再说。（现在买有什么好处）　　（8）销控未做好，导致客户流失。　　（9）两人同时接待一客户，口径不统一，未定。　　（10）想要折扣，找领导的。（不知您房子卖的快，保留不住）　　（11）想比较，比较，再看看的。（考虑是应当的，但可否请问您，您顾虑的是什么？）　　（12）平安问题。（或许小客户问到，不过，我们早就为您考虑好了，保安措施格外紧密，你可以高枕无虑）。　　3.找到客户邀约理由　　电话回访的核心目的只有一个：让客户来！但是客户为什么要来？而且，为什么要在你商定的“周六上午来？由于”房源只有一套、优待只有一天、活动抽奖送礼”…想想哪些更能吸引你要回访的这位客户？　　但前提是客户有肯定的诚意度，如何让诚意度一般的客户增加诚意度呢？这又回到上面说的“动机”，帮客户排解疑虑，引起客户爱好，提高客户诚意度，才更加有利于“成功约访”！　　一般可以用以下几个方面的理由进行回访邀约：　　（1）产品和工程进度的完成状况　　①新产品主体封顶完工、外立面风格和户型面积的确定　　②装修样板间或交房标准的完成　　③针对参观完样板间或交房标准的客户接受问卷调查的方式，对现有装修的不足进行调查的同时，也对客户的意向进行进一步的确认。　　④重要园林景观的完成，如：喷泉水景景观、绿化全部铺设完成、绿化栈道，新增儿童老人活动区等。　　针对客户：理性客户，着眼于本身产品和品质，现阶段产品无法满足其需求，但是对项目仍很感爱好，关注台北时间的动向。　　（2）自身配套的完善和四周区域的进展状况　　①商业街招商的形式和进度　　②台北时间私家公园和地下通道投入使用　　③酒店会所的建设和进度　　④已交房公寓大堂功能区的完善使用　　⑤北坝交通的建设进度和三台工业园区产业带进展的动向　　针对客户：感性客户，宠爱产品和居住氛围。对区域的生疏和对四周配套缺乏信念的客户。建议在传达配套完善的同时，加深其对整个区域的生疏。　　（3）针对已成交业主，建议可以从业主入住后的感受入手，实行电话调查的方式　　①私家公园使用后的感受和建议　　②商业街招商的方向和意见，酒店会所的功能和规模　　③酒店大堂的功能，对物业管理的意见和建议　　④装修后的反馈（慎重）　　⑤北坝交通的建设进度　　（4）针对成交的业主，在电话邀约时应当传递阶段价值的提升和热销的状况，坚决已够客户的信念。　　4.电话回访事前预备　　要领1：言语要清楚流畅，多用感叹的语气和自信的口吻，如能伴随笑容效果更佳。　　道具2：选择不需要太安静的位置，预备好价格表，笔、回访记录本和编辑好的各种短信。　　二、3类客户电话回访话术　　1.针对年前带看过的老客户回访话术:　　X 先生/女士，您好，我是xx地产 XXX，祝您X年大吉、步步高升