上海华筵房地产开发有限公司50%股权转让_项目分析报告_塔米狗.pdf

上海华筵房地产开发有限公司50%股权转让 一、 项目投资亮点及建议 项目转让方为深圳华侨城房地产有限公司，是国家一级房地产综合开发国 有企业，成立于1986 年9 月，直属于华侨城集团。公司总资产达32.2 亿元，净 资产近13.7 亿元；公司总部现有员工206 人，其中中高级专业技术人员占53%； 拥有全资及参股企业17 家，以房地产开发经营为主，兼有建筑设计、建筑安装、 工程监理、物业管理、酒店等行业；形成了以珠三角经济发展龙头深圳、渤海经 济圈的核心城市北京、长三角的国际大都市上海为重点开发的战略布局 二、 转让标的与标的企业的基本情况 （一）项目名称与交易形式 上海华筵房地产开发有限公司50%股权转让 （二） 标的企业基本信息 上海市静安区(上海市静安区共和路169 号2 注册地（住所） 法定代表人 陈刚 层118 室) 注册资本（万457386.1007 万 成立日期 2016-07-26 元） 元 实收资本（万 457386.1007 万元 经济类型 国有控股企业 元） 企业类型 有限责任公司 所属行业 房地产业 统一社会信用 A1FY2WQX0 经营规模 大型 代码 （三）股权结构 序号 前十位股东名称 持股比例 企业股权结构 1 深圳华侨城房地产有限公司 50 2 华润置地（上海）有限公司 50 （四）经营范围 房地产开发经营,物业管理,停车场管理,展览展示服务。 （五）主营业务 房地产开发经营。 三、 行业情况分析 1、集体土地与国有土地并轨 国有土地和集体土地，这个也是社会发展多年的一直没有认真对待的问题， 伴随土地制度的改革，集体土地未来与国有土地并轨的可能性很大，即打破了国 有土地的垄断，而大量的城市周边和城镇的集体土地将更加灵活的纳入到房地产 开发的基础要素。从这个角度来看，未来的土地价格有望受到双轨制度及供应增 加影响， “地王”减少或者不再出现。房地产的发展如果没有垄断行业的支撑， 那么一定也和其他行业的发展一样，进入正常的利润水平！其实这样的发展才是 正常渠道的发展！ 2、50 强以外企业生存空间被压缩 从行业来看，开发企业的集中度将进一步加强，未来50 强以外的开发企业 生存空间将进一步被压缩，开发企业集中之后，企业的发展路径也会得到分化， 如一些主题性地产、复合型地产将会更加清晰，如医疗地产、养老地产、旅游地 产、教育地产等等，产城模式结合城镇开发将进一步形成。 3、 “弱城市”出现两极化 就是开发方向来看，伴随城市群的形成，热点城市将更加热点，城市的核心 角色更加凸显，因此核心城市的开发热度将持续，而一些缺乏人口、产业支撑的 “弱城市”将出现两极分化，出现人口流出、房价下降、产业崩溃等现象；而热 点城市人口继续流入、资源要素更加集中、城市竞争力加强，房价还有上涨空间， 同时出于人口结构和购买力、居住习惯等演变，热点城市周边将出现“精品小 镇”，这类小镇将在交通、资源环境、房价等方面占据优势。 4、新一波买房需求 房产税、空置稅等还没有出台，未来可能从放开二胎到鼓 励二胎生育。这都有可能产生一波买房需求，也许这个周期还会是二十年。这二 十年内不大可能发展暴涨，更不可能暴跌。而是稳定的上涨，不会再有炒房的土 壤，投资房产回报率会不高，所以还是保障大量刚需购房。未来可能商品房的份 额很少，这也是价格涨不上去的原因。在租赁市场大力发展下，租