温江农校项目提案11.pptVIP

热销户型 85.6㎡ 三房 84㎡ 三房 热销原因： 面积不大，但在功能上有所追加；户型总价在30-40万之间。 第十九页，共三十二页。 ◎金水湾 项目名称 金水湾 项目地址 温江杨柳西路与南浦西路交汇处 开发商 成都金强实业有限公司 规划户数 504户 占地面积 20.7亩 建筑面积 7.4万㎡ 容积率 4.02 绿地率 28.30% 车位情况 车位数量：424个 租售情况： 建筑风格 现代 建筑形态 高层 物管公司 成都住邦物业 物业管理费 1.2元/㎡/月 开盘时间 2010-01-23? 装修标准 毛坯 销售报价 均价4200元/㎡（一次性付款优惠3%，按揭优惠1%） 户型配比 一房：㎡ 销售率 73% 二房：72-77㎡ 三房：102-123㎡ 跃层：㎡ 社区配套设施 户户皆带有入户花园，超宽尺度景观阳台，各单元都是两梯四户的楼层设计 总平图 外立面 基本信息 典型案例分析 第二十页，共三十二页。 新政后，楼盘成交量受到影响，近期开盘的房源销售速度低于之前，价格方面成交均价则呈上升趋势。分户型区间段的成交价格差别较大。 量价变化 10年4月17-30日分户型 成交量价信息 　金水湾 　 成交套数 价格 60㎡以下 　 　 60-70㎡ 　 　 70-80㎡ 27 4276 80-90㎡ 　 　 90-100㎡ 　 　 100-110㎡ 2 3866 110-120㎡ 　 　 120-130㎡ 41 3880 130-140㎡ 　 　 140㎡以上 　 　 第二十一页，共三十二页。 76.26㎡ 两房 100.29㎡ 三房 热销户型 热销原因： 总价在30-40万之间； 产品注意总价控制和功能追加； 在套三户型上注意双卫等功能性追加。 第二十二页，共三十二页。 量：市场观望情绪再现，成交量下降，新政如果持续市场成交量会继续下降，供应量方面逐步扩大，特别是近期将开的项目主要户型区间集中在70-140平米； 价：价格保持小幅上升趋势，但部分楼盘优惠加大，新政如果持续，为追求销量，价格可能会进入下降通道，不同户型段的成交价格差别较大； 产品：客户对总价和功能更加注重，总价低功能多的70-90平米套二、套三是市场成交主力，130平米以上总价高的户型需求减少，市场接受总价在30-50万之间；客户置业需求有一次性到位的需求，直接由购买套一或套二，过渡为购买90-110㎡的功能更多套三，市场逐步呈纺锤形； 客群：温江客户占比重比例较大的成都和外地刚性客户观望加重，但刚需客户仍是市场主力。 结合前面的市场调查，我们得出如下结论： 第二十三页，共三十二页。 第一页，共三十二页。 4.17新政之后， 市场格局、客户心态，供应产品形态都发生变化。 本案意在解决核心问题 第二页，共三十二页。 本案意在解决 新政后四大营销核心命题 市场格局变化？ 客户购房心态变化？ 本案产品形态变化？ 综上，御力的整盘营销解决方案？ 第三页，共三十二页。 命题一 4.17新政，市场格局变化？ 第四页，共三十二页。 土地市场情况 宗地编号 宗地位置 容积率 建筑密度 绿地率 土地用途及年限 净用地面积 起始价 成交价 竞得人 交易方式 WJ02[071/051]：2010-002 柳城街办燎原五组 ≥2.5且≤7.0 商业40年 合63.5亩 105万元/亩 105万元/亩 新光三越百货股份有限公司、宏昱投资（香港）有限公司、上海湟普房产经营有限公司 挂牌 涌泉街办凤凰社区三、四、五、八组 ≥3.0且≤7.0 住宅70年 ?商业40年 合96.97亩 WJ01[051]：2010-001 柳城街办燎原社区 ≥3.0且≤5.0 ≤40% 合27亩 115万元/亩 115万元/亩 四川德坤实业有限公司 挂牌 WJ16[071/051]：2009-016 金马镇金泉社区 ≥1.2且≤3.0 ≤30% ≥30% 居住用地 住宅70年，商业40年 合76.38亩 128万元/亩 128万元/亩 成都金尊房地产开发有限公司 拍卖 WJ12[071/051]：2009-018 金马镇温泉社区 ≥1.2且≤1.8 ≤30% ≥30% 居住用地 住宅70年，商业40年 合31.83亩 120万/亩 120万/亩 成都嘉源置业有限公司 拍卖 WJ18[071/051]： 2009-018 公平街办长安路社区 ≤5.0 ≤30% ≥30% 居住用地 住宅70年，商业40年 合70亩 280万元/亩 280万元/亩 成都鸿懋投资有限责任公司 拍卖 新政后暂无土地拍卖信息，但从10年1-3月拍卖的土地来看：区域向外扩张，城区土地越发稀缺；但竞争进一步加剧（目前土地市场有将近4千余亩的储备，同时不含多年的闲置用地）。 第五页，共三十二页。 但从周成交量观察，新政