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* 城市微观市场分析-开发水平 目前在售项目已经开始注重产品外延价值的打造，主题、配套、小区内环境的打造和建设。 核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面 外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象 外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别 户型 环境 会所 建筑风格 服务 人文 体验 品牌 身份 质量 采光 通风 交通 价格 物管 配套 教育 服务 核心产品层面 外围产品层面 外延产品层面 价格 户型 质量 交通 采光 通风 环境 物管 教育 配套 会所 风格 人文 品牌 身份 体验 客户价值 鹰潭目前主流竞争表现 核心产品层 外围产品层 外延产品层 第五十五页，共一百一十四页。 * 城市微观市场分析-板块 鹰潭市房地产按照区域划分为三大板块：信江板块、梅园板块、鹰西板块。 海溪御龙湾 恒大绿洲 梅园翠林 都市名门 外滩国际 信江1号 白鹭湾 水岸华府 心家泊 信江板块：新区，恒大进入本区域 ，是目前景观资源最好的区域。区域类目前仅有2个楼盘在开发，出现33层高层产品，产品以100—130㎡的三房为主。销售均价：4500元/㎡，可选择精装修，价格6000元/㎡ 梅园板块：区域以东湖为界，尚不成熟；在售楼盘4个；产品多样化，65㎡1房，80-95㎡2房，110-135㎡的三房 为主，单个楼盘规划有别墅产品。区域内楼盘均规划大体量商业，住宅均价4600-5500元/㎡商业14800元/㎡ 鹰西板块：区域以铁路桥为界，区域内出现38万㎡大盘，别墅产品集聚区，产品以110-140㎡的三房 为主，出现120㎡4房。价格：5500元/㎡ 别墅：7800-9600元/平方米 鹰西板块 信江板块 梅园板块 1 2 3 4 6 5 8 7 9 第五十六页，共一百一十四页。 * 城市微观市场分析-价格 鹰潭三大板块 的销售均价均在4600—5500之间 ，板块之间价格略有差异。鹰西与梅园板块差距不大，与信江板块均价价差约在900元/平方，本项目距离梅园板块约3KM 板块 项目名城 均价（元/㎡） 信江新区 御龙湾 4600 恒大绿洲 6000 梅园板块 梅园翠林 4600 外滩国际 5400 信江1号 5200 鹰西板块 水岸华府 5500 心家泊 5500 均价差9００元／㎡ 带精装修 5500元/平方米为市场峰值 第五十七页，共一百一十四页。 * 城市微观市场分析-产品 产品平台——市场以刚性需求为主投资性需求尚待开启；市场产品档次逐步拉开 ，客户市场逐渐细分。主流产品是 110-130平米三房 面积(平米） 都市名门 项目 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 200 300 2房 3房 别墅 复式 恒大绿洲 水岸华府 创景白鹭湾 梅园翠林 1房 海溪御龙湾 四房 别墅产品： 供应基本吻合市场，其中创景.白鹭湾为纯别墅项目，占地230亩，总共220套 其他项目皆为配套 一房： 市场供应极少，目前仅有一个项目出现一房 四房也较少，仅有两个项目出现 四房： 市场供应相对较少，其主要以附带的形式出现在各个楼盘中。 三房： 主流面积110-135平米 市场整体供应以三房为主 部分楼盘有较高赠送，可改4房 信江1号 心家泊 外滩国际 65-80㎡小户型为目前市场空白点 第五十八页，共一百一十四页。 * 城市微观市场分析-客户 鹰潭的置业者主要有以下几类 泛权力公务员 县政府公务员 乡镇政府公务员 外出务工、经商人员 效益较好单位的职员 生意人 年轻购房者 客户构成 企事业单位高层 本地经营户 外来投资者 周边乡镇居民 刚需客户 改善型居住客户 第五十九页，共一百一十四页。 * 这些购房客户出现了分级，从支付能力和关注点上都有明显差异 高端客户 中高端客户 中端客户 身份特征：泛权力公务员，本地生意人，部分乡镇外出经 商人员，外来经商人员 来 源 地：县城及所属各乡镇 置业目的： 升级居住品质，保值增值 关 注 点：不一样的居住感受、社区品味、物业服务 身份特征：县乡外出务工、经商人员为主，部分企事业单位 职员 来 源 地：周边乡镇，部分来自县城 置业目的：居住品质的改善，县城居住，为子女教育 关 注 点：居住舒适度、产品品质、物业服务、周边配套 身份特征：年轻人，职业范围广泛，手头积蓄有限 来 源 地：基本来自县城 置业目的：自住 关 注 点：总价水平、实用性、周边配套 城市微观市场分析-客户 第六十页，共一百一十四页。 * 城市微观市场分析-客户 地段、社区环境、物业管理成为客户置业的决策核心，同时景观、居住舒适度等开始受到关注 客户来这边选房看中：地段、