浅析物业治理企业业财融合中存在的问题和对策.docxVIP

PAGE 1 - 浅析物业治理企业业财融合中存在的问题和对策 浅析物业治理企业业财融合中存在的问题和对策 引言 在新时代背景下，物业治理作为现代服务业中一个新兴的服务行业，想要在竞争十分激烈的市场环境中占据一席之地，必需提高對内部操纵尤其是业财融合工作的关注度，既要充分展示物业治理企业的一切经济活动，又要提高企业内部治理效率和质量。在房地产企业中自营的物业治理公司，物业企业中的业务闭环有哪些？对财务部门来说，物业企业的盈利点在哪？物业企业的本钱在哪里？在房产“寒冬〞时代，物业企业的内部操纵、降本增效的重点在哪？对财务部门而言，为什么要融入业务去发觉问题？面对种种问题，本文结合笔者所在企业的具体状况，依据笔者在工作中积存的物业治理企业的财务治理阅历，通过阐述物业治理企业的业务环节的关键问题和因素，分析物业企业业务、财务融合的重要性。 二、物业治理企业状况概述 物业治理是指接受房屋产权人的托付，结合签订的物业治理托付协议，参加所受托付房屋的维护、应用等服务，这项治理工作包含对所受托付区域范围内环境、公共设备及治安等内容的治理。物业治理行业随着房地产企业的进展而不断进展壮大，在当前社会，物业治理已经渐渐被认可。以笔者所在企业为例，企业名为房地产开发企业，实则没有房地产项目，仅受托治理相关写字楼租赁及物业治理业务。企业收入为房租及物业治理收入，本钱为付外包公司物业治理费、写字楼修理费等。 业财融合就是把企业的业务活动和财务治理结合起来，既可以让财务部门快速得知企业的真实业务状况，又可以让业务部门知晓企业的财务状况，比方本钱是否超出预算、资金流能否支持企业的正常运作，从而更精确地开展业务活动。这就要求企业的财务人员在财务核算的同时了解企业的业务运作状况，在对业务实施治理操纵的同时，准时向业务部门提供服务，关心企业实现有效的资源配置。在现今社会，财务人员的工作已不再是单一的记账、核算，而是应当在业务活动发生之前采集与分析财务信息，具体的数据可以在业务活动发生之前预报、整理，并据此分析企业经营状况。 在笔者所在企业中，各业务部门仅治理自己部门的事务，部门间没有互相沟通，若根据各部门业务活动测算，公司无法实现利益最大化，而假如财务介入其中，依据各部门相关数据展开分析，可以关心企业实现资源的优化，为企业负责人的经营决策提供更有效的理论根据。 随着智能机器人的面世，将来的财务人员应当是懂财税的业务经营人员，应当具备为企业提供业务经营方案和解决问题的能力。物业治理企业的进展，不仅靠业务经营能力的提高，还需要依靠财务人员的业务融合能力以及业务促进能力。 三、物业治理企业业财融合存在的问题 〔一〕管控体系不健全，内部操纵存在漏洞 以所在公司为例，公司缺乏一套完好的内操纵度，机构设置及权责安排不明，部门间互相推脱工作职责，关键岗位的员工没有轮岗制度，不利于激发员工的工作热情，难以在公司内部培育出熟识全面业务的人才。公司缺乏对生产经营活动中风险评估的重视，没有仔细分析竞争对手及行业状况，缺乏对客户的信誉评估，对公司经营存在的风险的认识缺乏。各部门横向联系较差，公司内部信息传递不准时，缺乏信息沟通，不利于员工集思广益为公司出谋划策。由于人员配置问题，部分不相容职务未合理分别，简单导致舞弊行为出现。 〔二〕资金不充分，使用效率低 资金回流慢，大量应收账款挂账，资金的周转和使用效率低，企业对现有资金没有合理的规划，导致收支不平衡。流淌资金紧急，导致企业无法对现有资金进行有效的治理和投资。人员配置不合理，导致企业产生大量人工本钱。大量冗余固定资产占用企业资金，资金流淌性较差，没有为企业带来经济利益的流入。 企业实际收支与预算经常存在较大差距。在编制预算时，缺乏全面的考虑，收入就低不就高，本钱就高不就低，导致收不抵支，本钱费用支出操纵不严，在资金使用的过程中，没有严格根据预算对各项目进行审核治理，财务部门对本钱费用的治理还只是事后核算，并且只停留在外表，对资金疏于监管，对资金的使用也没有真正落到实处。 〔三〕业务部门和财务部门目标不一致 企业内部存在不同部门，各个部门的目标并不一样，要面对的问题和处理问题的方法也不相同。比方运营部门关心的是设备能否正常运行，而不注重维护本钱的增加;销售部关心的是房屋出租率，而忽视了应收账款的回收状况;综合部关心的是客户的中意度，而不注重人工本钱的增加。而财务部作为核算企业经济数据的部门，应更注重效率的最大化以及本钱费用的操纵，更关注企业如何利用最少的资金获得最多的经济效益。业务部门和财务部门的目标不一致，导致企业业财融合的进展并不顺利。 以笔者所在企业为例，财务重视应收账款指标。应收账款是企业流淌资产的组成部分，是企业提供劳务而向客户收取的款项，而物业治理企业的应收账款更多的是客户的物业治理费用。从财务的角度看，应收账款