浅析居间合同中的“跳单”现象.docxVIP

PAGE 1 - 浅析居间合同中的“跳单”现象 浅析居间合同中的“跳单〞现象 摘要：随着房地产中介行业快速进展，实践中“跳单〞现象频发，居间人利益落空风险显著提高，关于“跳单〞行为的概念尚无定论，且对其尚未形成相对统一的认定标准，《看房确认书》等协议中“跳单〞条款的效力仍存在很大争议。发生“跳单〞行为之后，居间人主要可通过居间酬劳请求权和违约赔偿请求权主见权利救济，居间合同的特殊性正在于托付人给付义务的附条件性以及居间人酬劳请求权的不确定性。《合同法》中只有四条关于居间合同的条文，且可操作性不强，最高RM法院虽然于2021年公布了有关居间合同的指导案例，但现有规则仍存在许多立法空白，规制“跳单〞问题，应从完善居间合同立法和推动居间行业制度构建两方面着手。 关键词：居间合同;跳单;酬劳请求权 一、“跳单〞问题概述 随着房地产市场的繁华，房地产媒介服务市场也随着进展，实践中“跳单〞现象也渐渐增多。卖方想要出卖房屋，将房屋信息提供给房屋中介，多数状况下为尽快卖出房屋，卖方会托付多名房屋中介公司即居间人，较少会进行独家托付，而且独家托付的期限都较短。托付人盼望能从居间人处获得房源信息、以较低价格并完成房屋过户手续。同时出于自身利益的考量，在选择房屋时，托付人必也然会“货比三家〞，即与多家房地产公司存在居间关系，托付人在经过选择比较之后，经济利益驱使下“跳单〞则是难以幸免的问题。 〔一〕“跳单〞的概念和类型 “跳单〞也称“跳中介〞，顾名思义，即跳过中介人，托付人与他人达成交易的行为。关于何为“跳单〞，始终以来没有一个明确的概念界定。有的学者认为，“跳单〞是指在居间人提供居间服务后，托付人甩开居间人私下与相对人缔约，或另行托付其他居间人与相对人缔约的现象[1]。也有学者认为“跳单〞是指购房人或卖房人已经与房产中介签署了看房确认书、托付购房或卖房协议，房产中介公司已经根据协议履行了提供独家房源信息并带着看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或削减根据协议商定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为[2]。“跳单〞是指托付人在已与房屋中介公司签订《看房确认书》等协议的状况下，房屋中介公司即居间人已提供了看房服务或房源信息，托付人为了躲避支付佣金的义务，利用居间人所提供的信息私下直接与卖方签订房屋买卖合同或者与其他房屋中介公司缔约。在房屋买卖居间实践中，“跳单〞主要表现为“半跳〞、“全跳〞、“隐跳〞这三种类型[3]。“半跳〞是指托付人在一家中介公司看好房源之后，与佣金更低的另一家中介公司签订房屋买卖合同。“全跳〞即托付方跳过中介公司直接与卖方签订房屋买卖合同。“隐跳〞则指托付人跳开中介，利用熟人关系私下成交。 〔二〕“跳单〞行为的认定标准 我国目前没有关于跳单的认定的具体法律规范规定等，各地法院在审查跳单纠纷中尚未形成相对统一的认定标准。“跳单〞行为一般应当满足以下构成要件，一是房屋中介公司与托付人之间存在托付关系，或者签订了《看房确认书》，这是“跳单〞行为成立的基础条件，即二者间存在有效成立的居间合同。二是房地产中介公司履行商定义务，为托付人提供了正当的中介服务。三是利用该房屋中介公司提供的信息，与卖方或其他房屋中介公司签订了房屋买卖合同，在许多状况下，同一房源信息可能被多家中介公司所把握，买房完全可能通过其他途径获得房源信息，因此不能仅因托付人最终所购置的房屋与原房产中介所提供的房屋信息一致而认定托付人是利用原中介公司提供的信息达成房屋买卖交易[4]。四是托付人存在不履行或者不完全履行支付佣金义务的行为，损害居间人权益，托付人“跳单〞的主要目的在于躲避支付佣金。 二、“跳单〞条款的效力分析 为了适当限制居间活动中托付人的自由选择权，在提供看房服务前，居间人通常会要求托付人签订《看房确认书》，其中“跳单〞条款是《看房确认书》的主要内容。“跳单〞条款，也称禁止跳单条款、规避跳单条款、防跳单条款。关于“跳单〞条款的效力，始终以来存在较大争议，主要有以下几种观点。一是有效说。该种观点认为“跳单〞条款合法有效，托付人的“跳单〞行为，阻挡了使得居间人酬劳请求权条件的成就，应按照《合同法》第45条第2款应视为居间人酬劳请求权条件成就[5]。二是无效说。持有该观点的人认为，《看房确认书》中的“跳单〞条款是中介公司为了重复使用而預先拟定，而且就条款内容在订立时未与托付人协商，因此应认定为格式条款。该条款加重了托付人责任，排除了托付人的主要权利，应依《合同法》四十条认定无效。[6]三是折中说。“跳单〞条款效力不能一概而论，而应视“跳单〞行为的不同法律后果而定。对“跳单〞行为的法律后果要做类型化处理，一是托付人与第三人私下缔约，该缔约机会系由居间人促成;二是托付人与第三人私下缔约，该