第5章房屋买卖.pptVIP

房地产经纪 * 房地产经纪 * 第五章 房屋买卖 教学内容： 1、房屋买卖市场 2、房屋买卖及其流程 3、房地产价格分析 4、房屋买卖环节税费 * 房地产经纪 * 一、房屋买卖市场　买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。　　新房市场 和存量房市场　　现房市场和期房市场　　居住和非居住房地产市场　　高档、中档、低档房地产市场 第一节　房屋买卖市场 * 房地产经纪 * 　二、房屋买卖市场的参与者　　 * 房地产经纪 * 　三、房屋买卖市场的特点　　1.区域性　　2.垄断竞争性　　3.周期性　　4.易于形成泡沫 * 房地产经纪 * 一、房屋买卖的条件 一）新建商品房销售规定　　（一）商品房预售的条件　　1.已交付全部的土地出让金，取得土地使用权证书。　　2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。　　3.提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工日期。　　4.取得《商品房预售许可证》。 第二节　房屋买卖及其流程 * 房地产经纪 * 　（二）商品房现售的条件　　1.具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。　　2.取得土地使用权证书或是土地的批准文件。　　3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。　　4.已通过竣工验收。　　5.拆迁安置已经落实。　　6.配套基础设施和公共设施具备交付使用条件，或已确定施工进度和交付日期。　　7.物业管理方案已经落实。 * 房地产经纪 * （三）商品房销售代理的规定 1、实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。 2、房地产经纪机构应当经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取其他费用。 3、房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订阴阳合同违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。 * 房地产经纪 * 　（四）新建商品房销售中的禁止行为　　1.不符合商品房预售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用，不得参加展销活动。　　2.商品住宅按套销售，不得分割拆零销售；　　3.不得采取返本销售和变相反本销售（售后包租）的方式销售商品；　　4.实行购房实名制，商品房认购后不得擅自更改购房者姓名；　 * 房地产经纪 * 　5.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售他人；　6.商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划，设计；　7.房地产广告的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，不得含有下列内容： （1）升值或投资回报的承诺； （2）以项目达到某一具体参照物的所需时间表示项目位置； （3）违反国家有关价格管理的规定； （4）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件的误导宣传。 * 房地产经纪 * （一）不能买卖的类型　　1、查封的房屋。　　2、依法收回土地使用权的房屋。　　3、共有房屋，未经其他共有人书面同意的。　　4、权属有争议的。　　5、未依法登记领取权属证书的房屋。　　6、未经抵押权人同意的已抵押的房屋。　　7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 二）存量商品房买卖规定 * 房地产经纪 * 　（二）共有房屋买卖规定　　是指两个或是两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。　　  * 房地产经纪 * 按份共有人的权利： 1、通常，按份共有人可以随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额。 2、按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权； 3、按份共有人处分共有房屋，经占三分之二以上份额共有人同意即可。 共同共有人的权利： 1、共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋，才可请求分割。 2、共同共有人处分共有房屋，需经全体共同人同意。 * 房地产经纪 * （三）已抵押房屋买卖规定 1、买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人同意； 2、抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 3、卖方须在办理买卖合同网签（或备案）前提前还清贷款，注销抵押登记，取回房屋权属证书。 * 房地产经纪 * （四）已出租的房屋买卖规定　　1.出卖人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。　　2.“买卖不破租赁”。 * 房地产经纪 * 三）其他住房买卖规定 1、已购公有住房买卖规定 可售公有住房（市场价、成本价、标准价） 不可售公有