第3章房地产评估.pptVIP

2．前期工程费用的测算 前期工程费用中规划及可行性研究费、测量勘察设计费可按各地现行定额计算，场地临时用水、电、路和场地平整费可按实际工程量估算。 为了操作方便，也可以用建筑安装工程费用为基数，采用比率的方法来确定。 应注意的是前期费用是否已包含在建筑安装工程费中，避免重复计算和漏算。 3．工程附加支出的计算 工程附加支出一般以建筑安装工程费为基数，按当地政府有关部门规定的现行标准计取。 4．建设单位管理费的计算 建设单位管理费以建筑安装工程费为基数，按—定的比例计取。 5．建设期利息的计算 建设期利息。以上述1至4项之和为基数，按额定的工程平均投入资金及适当的贷款利率计算。利息率应选择评估基准日仍在执行的与正常工期同期的基本建设贷款利率。 6．税费的计算 营业税、城市维护建设税、教育费附加及人防工程、白蚁防治费等各项税费应按税法及当地政府的有关规定计算。 7．开发利润的估算 开发利润以上述1至6项之和为基数，乘以房地产开发行业开发建设该类房地产平均资金利润率计算得出。 上述1至7项之和即为待估建筑物的重置成本 （二）建筑物成新率测定 建筑物的成新率是指建筑物新旧程度的比率，即建筑物的完好状态与全新建筑物完好状态的比率 。 建筑物成新率的测定方法主要有以下两种： 1、使用年限法 2、打分法 1、使用年限法 使用年限法是用建筑物的尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率作为建筑物的成新率数学式为： 成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100% 使用年限法在实际运用中可根据国家规定的建筑物折旧年限和已使用年限，再结合建筑物的完损程度来预期增减年限的情况，综合确定成新率 2、打分法 打分法是指评估人员依据建筑物不同成新率的评分标准，在现场勘察时，把建筑物分为结构、装修、设备三个部分，对每个部分再按不同项目分别打分，每个部分得分进行系数修正并汇总后即得出建筑物的成新率。此方法估测建筑物成新率的数学表达式为： 成新率=结构部分合计得分xC+装修部分合计得分xS+设备部分合计得分xB G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数 （三）建筑物功能性贬值 建筑物的功能性贬值是由于建筑物设计、结构不合理，导致建筑物功能不足，或装修、设备配备与建筑物总体功能不协调造成建筑物功能浪费而形成的价值损失；建筑物功能性贬值主要表现在 1．商业建筑设计、布局不合理，有效利用面积低，运行成本高，造成建筑物总体价值贬损 2．居住建筑由于设计、结构落后，不能完全适应现代生活居住的需求，使建筑物价值下降 3．工业建筑(如工业厂房)由于设计结构不合理，厂房跨度、层高、采光、布局等方面存在着缺陷，再生产中难以最大限度发挥效用，也会使建筑物的价值贬损 4.建筑物搞豪华装修，配备超一流设备，在增加建筑物使用价值不明显的前提下，往往形成建筑物局部功能浪费，其部分价值无法实现，从而造成建筑物的功能性贬值 （四）建筑物的经济性贬值 建筑物的经济性贬值是指由于外界条件的变化，使建筑物的利用率下降，导致其价值贬损。 经济性贬值=∑Ri(1+r)-i Ri——第i年建筑物收益损失额； R——折现率 n—预计建筑物收益损失持续的年限 （五）成本法估价案例 1、评估对象概况 评估对象为某事业单位办公楼，占地面积200平方米，总面积500平方米，该建筑的建筑结构为砖混结构，4层，建于2004年5月。 2、估价要求 评估该房地产2011年10月的市场价格。 第七节 其它方法在地产评估中的应用 一、剩余法 剩余法又称假设开发法或倒算法，它是将待估土地与其开发后的全部建筑物的销售价格(卖楼价)减去建造费用、利息、利润、税金，来确定待估土地价格的一种方法 剩余法的运用范围：(1)待开发土地，包括未开发的生地经“三通一平”或“七通一平”变成熟地和在生地或熟地上开发建造建筑物然后出售或出租。评估时，通常以土地“七通一平”为标准计算 6、竹结构 二、建筑物评估时需考虑的基本因素 1．产权状况 2．基础设施状况 3．位置与环境 4．交通便捷状况 5．建筑物用途 6．建筑物本身状况 7．其他因素 三、建筑物的估价特点 1、房地合估 2、建筑物产权受土地使用权年限的制约 当建筑物的剩余寿命年限大于土地使用权的剩余年限时，只能以土地使用权剩余年限为准来估价建筑物的价值。 第三节 房地产评估的基本步骤 一、接受委托明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估的作业日期