第3章房地产购买行为分析.pptVIP

（3）空巢期与解体期的家庭 老年人生理和心理的特点，对住房设计和室外活动空间提出了专门要求。在住房设计中要求考虑健康老人的家庭保健和行动不便老人的家庭护理，老年人用卫生间、家庭轮椅等特殊服务设施，为老年人提供方便、安心的居住空间。 3.3.3 影响消费者需求的因素 1、消费者收入水平的变化 2、相关商品价格的变化 3、消费者对商品偏好程度的变化 4、社会人口数量及其构成的变化 5、消费者对未来的预测 6、其他因素的变化 3.4.1 购买行为要素 1、谁来买房地产（Who） 2、为什么要买房地产（Why） 3、在什么地点购买房地产（Where） 4、在什么时候买房地产（When） 5、购买什么样的房地产（what） 6、如何来购买房地产（How） 3.4.2 购房决策过程 需要认知 收集资料 购买前的评价 购买决策 购后感受 任何购买行为都是由动机支配的，而动机又是由需要激发的，所以可以认为消费者对于某一需要的认知是购买行为的起点。 消费者收集资料的来源主要有以下三个渠道： （1）人际来源 （2）商业来源 （3）公共来源 （4）经验来源 方案评估后，那些具有购买需要的消费者会产生购买意图，继续以后的购买行为，并产生购买决定。影响购买决定两因素 ①其他人的态度。 ②意外的环境因素。 ①购后的满意程度。 ②购后活动。 消费者的比较和评价，实质是房地产企业产品之间的直接较量，是产品争夺消费者的竞争。 3.4.3 购房决策规则 1、整体属性最佳规则 2、非报酬的决策规则 3、补偿与权衡规则 3.5.1 住宅购买行为影响因素分类 影响因素分为两类，一类是消费者自身因素 ，另一类因素为其他因素。 （1）消费者自身因素 年龄、教育程度、家庭人数与结构、家庭收入、现有居住状况、购买动机及倾向等等，这类因素与消费者自身的需要紧密关联，直接决定消费者的购买标的，是影响购买行为的最主要因素群。 3.5. 住宅购买行为影响因素 （2）其他因素 交通是否便利; 价格是否公平; 房屋是否坚固; 设计是否完善; 是否增值快; 环境是否良好; 这些因素当中，还包含了许多次级因素，如风景、空气、噪音、邻里都是环境的一部分。 3.5.2 消费者自身因素对住宅购买行为的影晌 1、年龄 就购买力而言，可将年龄结构划分如下：26岁以下阶段; 27岁-35岁阶段; 36岁-55岁阶段; 56岁以上阶段。 26岁以下阶段 几乎无购买力。5岁-18岁年龄段的居民尚在上学，他们对其父母的购买决策有很大影响。 27岁-35岁年龄段 在经济能力处于初步发展地位，与36岁-55岁年龄层的居民相比，购购买力稍弱，但由于婚姻、生育等问题，家庭独立性强，购买的欲望特别强，可能占住房消费市场的25%～33%。 36岁-55岁阶段 这一年龄层的居民最具备经济能力，是具有最大购买力的阶层，他们在整个住房市场上所占的比重也最大。 56岁以上的年龄层 对于56岁以上的年龄层，多半已拥有住房，而且由于子女逐渐成年、独立谋生，原有的房子可能反而逐渐空下来，对房屋的需求大减，除少数以经营房地产为目的或出于投资保值的目的外，对房屋的兴趣较小。要有兴趣也往往是为了将现有的住房调小。 2、人口结构 住户家庭人口结构对住房消费选择有相当程度的影响。涉及房型、住房面积、厅、室等。大厅小室 或相反。 3、家庭收入 家庭收入是影响住房消费最重要的因素。 没有一定的家庭收入和家庭积累支持，住房消费则是一句空话。但分析家庭收入对住房消费的影响，还应深入到家庭收入结构的划分、评估以及居民的收人预期对住房消费的影响中去。 4、购买动机 购买动机可分为两类，一类是那些驱使人采取购买行为的因素，可以称其为“促因”；另一类是那些吸引人去购买的因素，可以称之为“诱因”。 那些由于“住的基本需要不能满足”而引起的动机，可以视为促因;反之，那些由更上一层楼的需要而引起的动机，可以视为诱因。 3.5.3 影晌住宅购买行为的其他因素 1、住宅所在地与城市中心、商业服务业的距离及交通便 捷程度 居住物业对城市社会经济生活的可接近性是消费者购买 决策的一个重要参数。西方社会甚至认为房地产的购买是一种接近权购买。美国有人对人们各种社会生活活动的范围及交通工具做了研究。 城市生活各种理 想可接近性关系见下图 ： 城市