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2005年春交会VS夏交会 一手房市场 成交金额：5.714亿元 成交套数：1357套 成交面积：13.07万平方米 二手房市场： 成交额：1.2109亿元 成交套数：587套 成交面积：4.3247万平方米 一手房市场 成交金额： 4.198亿元 成交套数： 1151 套 成交面积： 10.24万平方米 二手房市场： 成交额： 0.62257亿元 成交套数： 296 套 成交面积： 2.1321万平方米 春交会:3.18－3.21 夏交会:7.1-7.4 大连新政之后的夏交会各项指标都低于新政之前的春交会，这说明新政对大连房地产市场还是有一定影响，但是总体来讲影响不是很大 * 第一百二十一页，共一百二十九页。 深圳：多项指标显示2005年深圳房地产市场延续了去年的平稳发展态势，调控成效初显。 指标 数值 增长率（04年同比） 商品房施工面积 2578.78万平方米 3.1％ 商品房竣工面积 164.34万平方米 -45.7％ 商品房销售面积 452.29万平方米 3.5％ 商品房销售额 312.36亿元 7.6％ 全市及不同区域 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 全市 均价 7548 7736 18836 4100 5182 6116 9900 环比增长率 -5.3％ -21.3％ 248.8％ -34.9％ 4.7％ 40.8％ 59.9％ 本季度受市场豪宅供应量的影响，全市均价与第一季度比较有大幅上涨。 统计数据显示：2005年1-5月份房地产开发投资达到154.75亿元，较2004年同期减少5.2％，在严控土地供应与严格土地管理的背景下，市场上存量供应土地开发速度加快。从建设规模上看，增幅呈现递减趋势，较去年同期，商品房施工面积与竣工面积均不同程度减少。 * 第一百二十二页，共一百二十九页。 深圳：吸纳率及空置率均表现健康 全市及各行政区 吸纳率/空置率 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 全市 吸纳率 84.4％ 62.7％ 60.2％ 30.2％ 72.6％ 78.6％ 68.0％ 空置率 13.8% 5.6% 2.7% 23.5% 8.9% 1.2% 6.1% 数据来源：深圳房地产信息网和《2005年深圳房地产年鉴》 从2005年1-5月份深圳市整个商品住宅二级市场的成交来看，除盐田区以外，深圳市各行政区的吸纳率基本都在60％以上。虽然4月份以来国家出台了一系列宏观调控的措施，但是短期内深圳市房地产市场的受到的影响不大。空置率方面，全市为6.1％，远低于10％至15％的国际“警戒线”，说明深圳市目前商品住宅二级市场的房地产市场发展稳定。 * 第一百二十三页，共一百二十九页。 新政下四种不同供需背景的城市表现不同结果，南京究竟属于哪种状况，我们必需研究真实的供需情况。 北京——波澜不惊 上海——振荡较大 大连——观望中前进 深圳——基本健康 * 第一百二十四页，共一百二十九页。 附件2： 小复式户型参考  第一次沟通汇报时我们就发现：户型面积分布与景观资源分布不均衡，前排沿河七栋房未来销售仍然会是难点。尤其是西区，可能的情况下建议改户型，后附两种市场较受欢迎的居家型小复式供参考 * 第一百二十五页，共一百二十九页。 附件：较受市场欢迎的创新户型 * 第一百二十六页，共一百二十九页。 附件：较受市场欢迎的创新户型 * 第一百二十七页，共一百二十九页。 附件结束 谢谢！ * 第一百二十八页，共一百二十九页。 内容总结 南京万达华府销售诊断、后期营销策略与执行方案。河西目前成交单位多为低价单位，实际项目均价更高。开发商预期高，万达华府前期价格预期为6500元/平米。观望一：南京市民对河西政府是否有财力继续投入普遍持观望态度。压力二：融资成本，越等成本越大。区域内部形成产业，以产业支撑为核心推动力。奥体板块与龙江板块之间还将有大量待开发土地。地价下跌比房价下跌幅度快，。没有明确的市场形象，没有演绎出核心价值点。预计降价空间为700元，则毛坯房均价为5700-5800。毕业留南京的群体、教师群体等。以最优资源与对方次优资源博弈，对整体价格实现有伤害。单位名录，电信VIP客户名录等。原则三：市内客户挖掘适当投入，以充分发挥现有资源为原则 第一百二十九页，共一百二十九页。 华府一期VS中海一、二期各栋均价对垒图 中海 本项目 7栋 均价5740 8栋 均价5450 9栋 均价5260 2栋 均价5822 3栋 均价5768 5栋 均价6007 1、2栋 均价5350 大3房位置面积均相当，价格有优势 3房 位置相当 均价有明显优势 7、8栋 均价5780 位置更优 均价相当 位置相当、 均价略低 总价绝对优势 15、16栋 均价5168 位置相当 单价相当 总价明显 位