房地产的节税技巧与策略分析.pptVIP

因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，该方案则风险太大。 第一百二十七页，共一百八十四页。 （2）租房对象的选择 根据国家税务总局 《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的 规定，为支持住房租赁市场发展的税收政策，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。 第一百二十八页，共一百八十四页。 （五）印花税的基本规定 就房地产的取得和转让来说，印花税少不了但缴得不多，不需要太关注。 第一百二十九页，共一百八十四页。 2008年10月31日，张三欲将一套面积110平方米的房产以其他赠与方式赠给直接赡养义务人李四，该房产市场价值为40万元，张三不能提供取得该房产完整、准确的房屋原值凭证，当地个人所得税核定税率为1％，假定2年后李四以50万元出售，税务机关确定可以扣除的有关合理费用为 5000元。（注：分析这一案例的依据是原营业税的规定） 第九十五页，共一百八十四页。 情形一 ：张三的房产购买时间超过5年 (含5年 ) 方案一： 如果李四是通过赠与取得，则赠与时： 张三应纳印花税=400 000×0．5‰ =200(元 )。 李四应纳契税=400 000×3％ =12 000(元 )； 应纳印花税=400 000×0．5‰ =200(元 )； 办理产权转移手续时缴纳5元印花税。 第九十六页，共一百八十四页。 李四转让时： 应纳营业税及附加 (税率同上 )=500 000×5．5％=27 500(元 )； 印花税 =500 000×0．5‰=250(元)； 第九十七页，共一百八十四页。 同时国税发[2006]144号规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20的适用税率计算缴纳个人所得税。 在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。 第九十八页，共一百八十四页。 则李四应纳个人所得税=(500 000一l2 000— 205—27 500—250—5 000)×20％ =91 009(元 )。 双方合计应纳税 =200+12 000+200+5+27 500+250+91 009=131 164(元 )。 第九十九页，共一百八十四页。 方案二： 如果李四是通过购买取得。 张三应纳印花税 200元； 个人所得税=400 000×l％=4 000(元 )。 第一百页，共一百八十四页。 李四应纳印花税 455元 (205+250)； 契税 6 000元 (减半征收 )； 营业税及附加 27 500元 ； 个人所得税=(500 000-400 000 —6 000—205—27 500—250—5 000)×20％=l2 209(元 )。 双方 计应 纳税 =200+4 0O0+205+250+6 O00+27 500+ l2 209=50 364(元 )。 第一百零一页，共一百八十四页。 方案二比方一节税 80 800元(13l l64—50 364)。 如果税务机关对李四也是采用核定征收方式计征个人所得税，则方案二双方合计应纳税 =200+4 000+205+250+ 6 000+27 500+5 000=43 l55(元 )，方案二将比方案一节税 =l3l l64—43 l55=88 009(元 )。 第一百零二页，共一百八十四页。 情形二 ：张三所赠房产购买时间不足5年 方案一： 如果李四是通过赠与取得，则双方合计应纳税=200+l2 000+200+5+27 500+250+9l 009=l3l l64(元 ) (计算同情形一)。 第一百零三页，共一百八十四页。 方案二： 如果李四是通过购买取得， 则张三应纳营业税及附加 =400 000×5．5％ =22 000(元 )； 印花税200元 ； 个人所得税 =400 000×l％ =4 000(元)。 李 四应纳印花 税 455元、契 税 6 000元 、营业 税及附 加 27 500元、个人所得税 12 209元，双方合计应纳税=22 000+200+4 000+205+250+6 O00+27 500+l2 209=72 364 (元 ) 。 第一百零四页，共一百八十四页。 方案二比方案一节税 =131 164—72 364=58 800(元 )。 而如果税务机关对李四也是采用核定征收方式计征个人所得税 ，则方案二双方合计应纳税 =22 000+200+4 0