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SP策略三：带看现场SP 客户SP 拉一个意向大的客户，让他帮忙说房子的好话，事成之后给他优惠。 2组客户同时去，告诉他们这是最后一套房子。 电话 SP 销售代表看房时拿手机，在看房过程中，由售房部给其打电话，告诉他某某房子现已被定，不向外推荐了，营造热销气氛。 放开房源，若看房人对所看房型不满，则销售代表装给售房部打电话咨询有关信息，以放开房源。 “××，我是小乙，请问××房子还能不能向客户介绍，请再确定一下” 第三十页，共三十九页。 SP策略四：购房洽谈SP 电话 SP 若客户已要求优惠或其它条件，问他今天能不能定，先告诉他不可能，希望不大，然后说帮他试试，去给经理打电话。 请客户填写优惠申请书。 客户SP：造成两组客户抢房子，逼迫他们大定或提前签约时间。 销控 SP： 若给客户的选择房源过多而犹豫时，柜台进行销控。 “在你们看房时，有某某先生已定了××房子。” 工具SP： 准备一份假的底价表，在实在搞不定客户时，甩出假底价表给客户自己看，使他确信价格最低了。 和客户拉近关系，使他感到业务员和他关系好，所以放了这个价。必要时出具一份成交价高于该客户的订单或合同，增加信任度。 第三十一页，共三十九页。 * 房地产销售培训宝典 课程导师：闵新闻 为中心的销售 顾客 以 第一页，共三十九页。 第六单元：成交收定 1、成交的一般原理。 2、逼定技巧。 3、SP配合。 4、收定注意事项。 5、避免客户后悔的技巧 第二页，共三十九页。 成交的一般原理 第三页，共三十九页。 成交法则：只要我要求，终究会得到 46%的人敢要求，但一次就放弃了。 24%的人要求两次。 14%的人要求三次 12%的人要求四次 60%的交易是五次后成交的。 第四页，共三十九页。 克服成交恐惧心理 案例：成交恐惧症 第五页，共三十九页。 客户怎么说才证明他想成交？ 第六页，共三十九页。 过分推销 1、不能把握缔结时机的结果是过分推销。 2、过分推销的心理根源是害怕拒绝。 3、过分推销是销售人员缺乏自信的表现。 4、过分推销的结果是损害客户对交易的信心。 第七页，共三十九页。 克服缔结恐惧心理的方法： 第八页，共三十九页。 把握缔结的时机 案例：购买信号 第九页，共三十九页。 客户给予“购买”讯号时 ?? 表情方面： 1、客户的表情和态度发生变化时。 2、当客户左右相顾突然双眼直视你时。 3、有着明显的孩童式的兴奋反应时。 4、当客户彼此之间微笑着对视时。 5、顾客不再提问，进行思考时。 第十页，共三十九页。 客户给予“购买”讯号时 体态方面： 1、? 忽然不住的点头，并开始不由自主的点头。 2、? 表现出神经质的举止时。 3、? 变换座位时。 4、 仔细看项目手册时。 5、 开始频频喝茶或抽烟时。 第十一页，共三十九页。 语言方面： 1、一位专心聆听、寡言少问的客户，提问题时。 2、以价钱为中心谈话时。 3、开始讨价还价，索要折扣时。 4、询问有关付款细节问题时。 5、话题集中在某单位时。 6、开始批评品质或环境，交通时。 7、开始和同伴低语商量时。 8、索要赠品时。 9、询问有关使用过程的细节时。 10、顾客开始关心售后服务时。 11、反复询问，巨细不遗，一副小心翼翼的样子时。 客户给予“购买”讯号时 第十二页，共三十九页。 成交的准则： 准则1：快速成交。 准则2：勇敢提出。 案例：成交原则 第十三页，共三十九页。 有碍成交的言行举止 1、? 不可惊慌失措，过分紧张。 2、? 牢记多言无益。 3、? 控制兴奋的心情。 4、? 不要批评竞争者。 5、? 切忌与客户发生争执。 6、? 交易条件不可轻易更改。 7、? 不要做出无法兑现的承诺。 8、 掌握好光荣引退的时间。 案例：成交注意事项1 第十四页，共三十九页。 成交的步骤 1、锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心。 2、不要再介绍其它单位，让顾客的注意力集中在目标单位上。 3、强调与顾客确认的优点。 地理位置好； 产品规划合理（朝向、户型、实用率）等优势； 视野开阔，景观好； 建筑物外观风格独特； 小区环境好，绿化率高； 周边设施齐全，生活便利等； 开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等； 增值空间； 人文环境；?? 4、强调购买会得到的好处，如折扣、抽奖、送礼物等。 5、强调优惠期，不买的话，过几天会涨价。 6、制造紧迫