海口市万绿园北地块产品建议.ppt

标 准 奢华 宜居 酒店式公寓，以奢华、宜居为标准，适当加大户型面积；公寓式酒店需灵活调整户型面积，有利于打造更具竞争力的产品，突出酒店品质化概念。 产品支撑体系-户型 第三十一页，共四十三页。 万绿园北地块产品建议 2008年01月 第一页，共四十三页。 政 策 篇 No.1 土地政策：土地定性为餐饮旅馆业用地，政策原则上不再发放分割产权证。 第二页，共四十三页。 产权式酒店和酒店式公寓的房屋用途在土地性质上定义模糊。 海口市房管局发放过定性为餐饮旅馆业用途的个人分割产权。 房屋用途变更由规划局做主。 2008-1-10 海口市房管局实录 海口政策现状 第三页，共四十三页。 项目名称 土地性质 合同房屋用途 房屋实际用途 海航康乐园 餐饮、旅馆用地（产权证已发放） 酒店餐饮 酒店 索菲特前沿酒店 住宅综合用地 住宅 酒店、公寓 海口世纪港 住宅用地 住宅 酒店、酒店式公寓 海口金茂大厦 住宅用地 住宅 住宅、酒店 天骋康都 商业用地 住宅 住宅、酒店 金色阳光 餐饮、旅馆用地（已取得房屋预售许可证） 住宅 酒店、公寓 城市部分可售酒店类物业土地性质一览 餐饮、旅馆性质用地当前在“部分项目”中“可以”获得房屋产权证明 第四页，共四十三页。 海口市房产政策不严谨，规划用途为“旅馆业用地”，但开发商经“批准”，改为建设“商品房”。 市场打擦边球现象严重；审批顺序混乱 土地、房屋用途性质定性模糊，政府部门“松懈”管理。 海口政策理解 第五页，共四十三页。 金色阳光合同 第六页，共四十三页。 金色阳光合同 土地性质：餐饮旅馆业用地 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房 第七页，共四十三页。 开发建议 住宅综合用地 一步到位，无后顾之忧 更改土地性质 法律法规不健全 市场现状混乱 未来政策变化不可预期 建议 商品住宅使用用途 存在政策隐患，风险较大 更改房屋用途 首选 备选 第八页，共四十三页。 公寓式酒店 + 酒店式公寓 以五星酒店-硬件“高度” 拔升产品形象 产品形象 以酒店管理-软件“高度”增加产品附加值 第九页，共四十三页。 高层 + 低层 以 高层超高层形象实现产品“低密度” 产品形象 以联排别墅形式强化项目“高品质” 第十页，共四十三页。 产品定位 依托酒店式公寓，丰富项目产品构成。 借力公寓式酒店，强化国际品质定位。 繁华CBD的最后一缕幽香！ 第十一页，共四十三页。 第十二页，共四十三页。 高层 现代风格 首层架空 五星酒店式内外装修 产品建议-公寓 第十三页，共四十三页。 第十四页，共四十三页。 低层 新亚洲 高级客房+会所 产品建议-酒店 第十五页，共四十三页。 高层公寓+低层酒店会所===低密度高品质产品· 第十六页，共四十三页。 共性：新亚洲风格——现代风格 现代主义的体现手法，主张发展新的建筑美学 简单伶俐的线条，讲究灵动性、变化性 强调功能的实用性和现代居住的科学性 个性： 新亚洲风格——以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，强调舒适性和传统性，更适合于居住空间的展示和独特风格的营造 现代风格——强调变化、新材料运用、新结构塑造，对空间更赋予灵动、时尚的气质，适合于交流空间、商务商业环境的展示 建筑风格建议：建筑风格——分离与统一 第十七页，共四十三页。 建议： 低层采用新亚洲风格 高层采用现代风格 两者在形式上相互区别，以显示出居住和酒店环境的不同。 同时，又在色彩上细节上相互呼应，构建集群有机统一体。 建筑风格建议 第十八页，共四十三页。 建筑风格建议 第十九页，共四十三页。 硬 件 篇 目标：有效提升项目的品质价值与收益价值 No.2 第二十页，共四十三页。 建 筑 景 观 硬 件 细 节 户 型 产品支撑体系 第二十一页，共四十三页。 风格阐述 与项目的综合定位相呼应，整体建筑风格应轻盈、飘逸,富于现代艺术气息。 建筑设计时应注重用尺度的推敲，用比例、色彩、虚实等丰富的建筑语汇来形成自己独特的风格。 标 准 现代艺术风格 产品支撑体系-建筑 第二十二页，共四十三页。 公寓底层不设置商业，彰显纯粹高品质。 精装大堂出现于低层别墅区，同时设置接待,休闲,交流,健身等功能厅。 高层公寓首层架空7—9米，将绿植引入室内，实现100%绿化。 产品支撑体系-建筑 第二十三页，共四十三页。 建筑立面设计 简洁的处理手法和纯净的体形 建议用现代手法表现，呼应出项目浓郁的国际气息。通过现代