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第2章 建筑工程项目管理组 织 第一页，共三十九页。 第2章 建筑工程项目管理组 织 工程项目管理组织主要包括两方面的问题： 一是工程项目组织方式，即工程项目采用的承发包方式； 二是具体工程项目的管理组织结构的建立、运行、调整，以及组织结构内职能的划分等问题。 第二页，共三十九页。 2.1 建筑工程项目组织方式 2.1.1建设单位自管方式 建设单位 设计单位 施工单位 物资供应单位 图2.1 建设单位自管方式 委托设计合同 工程承包合同 供应合同 第三页，共三十九页。 建设单位自管方式的特点： 并非是专业化、社会化的管理机构 人员是临时从四面八方调集来的，多数没有管理工程项目的经验 而当他们有了一些管理经验之后，随着项目的完成管理班子又解散。 建设单位 设计单位 施工单位 物资供应单位 委托设计合同 工程承包合同 供应合同 第四页，共三十九页。 2.1 建筑工程项目组织方式 2.1.2设计一建造方式 业主委托建筑师/工程师进行前期的各项工作，如投资机会研究、可行性研究等，待项目评估立项后再进行设计。在设计阶段的后期进行施工招标的准备，随后通过招标选择施工承包商。 在这种方式中，施工承包又可分为总包和分项直接承包。 第五页，共三十九页。 2.1 建筑工程项目组织方式 1．施工总包 施工总包商 图2.2 施工总包示意图 承包商 承包商 承包商 监理工程师 设计单位 业主 合同关系 工作关系 第六页，共三十九页。 施工总包的特点： （1）施工合同单一，业主的协调管理工作量小。 （2）建设周期长。 （3）设计与施工互相脱节，设计变更多。 （4）对设计深度要求高。 施工总包商 图2.2 施工总包示意图 承包商 承包商 承包商 监理工程师 设计单位 业主 合同关系 工作关系 第七页，共三十九页。 2.1 建筑工程项目组织方式 2．分项直接承包 图2.3 分项直接承包示意图 承包商 承包商 承包商 监理工程师 设计单位 业主 合同关系 工作关系 …… 分包商 分包商 分包商 …… 第八页，共三十九页。 分项直接承包的特点： （1）利用竞争机制，降低合同价。 （2）可以缩短建设周期。 （3）施工合同多，业主的协调管理工作量大。 （4）设计变更多。 图2.3 分项直接承包示意图 承包商 承包商 承包商 监理工程师 设计单位 业主 合同关系 工作关系 …… 分包商 分包商 分包商 …… 第九页，共三十九页。 2.1 建筑工程项目组织方式 2.1.3设计－施工总承包管理模式 图2.4 设计－施工总承包示意图 设计分包 设计分包 施工分包 咨询工程师 设计施工总包 业主 合同关系 工作关系 …… 施工分包 第十页，共三十九页。 设计－施工总承包管理模式的特点： （1）业主最大限度地减少了协调工作，管理界面减少，管理效率提高，管理费用降低。 （2）克服由于设计与施工的分离致使投资增加，以及由于设计和施工的不协调而影响建设进度等弊病，通过设计与施工过程的组织集成，促进设计与施工的紧密接合，以达到为项目建设增值的目的。 图2.4 设计－施工总承包示意图 设计分包 设计分包 施工分包 咨询工程师 设计施工总包 业主 合同关系 工作关系 …… 施工分包 第十一页，共三十九页。 2.1 建筑工程项目组织方式 2.1.4 项目管理模式 项目管理公司受项目业主委托，根据合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。分为两种类型。 （1）项目管理承包型。项目管理公司要承担费用超支的风险，当然，若管理得好，利润回报也较高。 （2）项目管理咨询型。这种项目管理模式风险较低，项目管理公司根据合同承担相应的管理责任，并得到相对固定的服务费。 第十二页，共三十九页。 2.1 建筑工程项目组织方式 2.1.5一体化项目管理模式 所谓一体化项目管理模式是指业主与项目管理公司在组织结构上、项目程序上，以及项目设计、采购、施工等各个环节上都实行一体化运作，以实现业主和项目管理公司的资源优化配置。 特点：项目业主既可以利用项目管理公司的项目管理技术和人才优势，又不失去对项目的决策权，同时也有利于业主把主要精力放在专有技术、资金筹措等核心业务上，有利于项目竣工交付使用后业主的运营管理，如维修等。 第十三页，共三十九页。 2.1 建筑工程项目组织方式 2.1.6 BOT模式 BOT（Build－Operate－Transfer）即建造－运营－移交模式。BOT模式一般是由一国财团或投资人作为发起人，从一个国家的政府获得某基础设施项目的建设和运营特许权，然后由其组建项目公司负责项目的融资、设计、建造和运营，整个特许期内项目公司通过项目的运营获得