青岛莱钢·凭海临风商铺营销推广策划思路.pptVIP

目标市场 本土市场：立足胶南、开发区，覆盖青岛，本地消化为主。 外围市场：辐射青岛周边，及日照、诸城等地。 内外市场比例：预计在80％：20％ 第三十一页，共七十七页。 项目命名 取项目名称凭海临风的前二字。因住宅项目前期已经传播，有一定知名度，可以借力。 凭海 —海鲜风情街— 第三十二页，共七十七页。 第三十三页，共七十七页。 第三十四页，共七十七页。 第三十五页，共七十七页。 第三十六页，共七十七页。 第三十七页，共七十七页。 第三十八页，共七十七页。 业态规划建议 第三十九页，共七十七页。 业态规划 三个大体块， 是项目盘活的关键。 三个不活，项目难活。 但是此三个体块面积过大，很难直接销售，招商。 必须低价或免租招商，让大商家入驻，形成拉动。 规划为：定向招商 酒店、KTV、会所、 洗浴中心、中型超市 第四十页，共七十七页。 业态规划 五个体块，单户单层面积45平~65平左右 1.1层规划为中小型海鲜酒店、海鲜拍档、烧烤店、其他特色美食如日韩海鲜料理、中式火锅类； 电信、药店、洗衣房等社区配套为辅。 2.2层原固定为公寓，需改造为酒店餐饮包间或KTV、足疗等娱乐性包间。 1 2 3 4 5 第四十一页，共七十七页。 3.1-2#3层、3-5#3-4层业态固定，同样为45-65平左右公寓，必须进行灵活处理： （1）部分规划为经济型酒店或家庭旅馆； （2）部分直接作为类别墅或分时度假公寓出售； 作为公寓出售，必须进行改造，做样板间、精装修房，不然无法体现价值。 业态规划 第四十二页，共七十七页。 （3）部分必须分割改造： —作为主题餐饮的酒店包间 —棋牌、足疗、KTV等娱乐性包间 业态规划 第四十三页，共七十七页。 项目改造 1.临街绿化带改造 将项目的定位和规划上升到政府层次，以此申报政府改造绿化带，剔除障碍。 2.内部灵活分割改造 1#-5#楼2层及以上根据业态规划、租售情况，进行灵活分割，适应市场需求。 第四十四页，共七十七页。 项目改造 2.精神堡垒设置 鉴于项目处于西海岸旅游度假区，但离海岸线有距离， 建议在泰山路、滨海大道同时设立精神堡垒，起到导示作用。 第四十五页，共七十七页。 价格策略 租售策略 推广策略 营销推广策略 第四十六页，共七十七页。 价格策略 市场比较法： 鑫都汇：只售不租，起价7000，现售价10000元/平 海上嘉年华：渔人码头只租不售，3元/㎡/天， 综合比较，本案定价策略： 相对低于市场价格，低开高走，逐渐拉升。 通过主力商户招商，运营盘活，拉升溢价。 2010年11月青岛各市区商业价格 第四十七页，共七十七页。 租售策略 招商先行，租售并举 三大体块招商，五楼座租售并举 第四十八页，共七十七页。 操作建议 第一阶段 1、大户，点对点招商。 通过招商能够快速树形象，形成较强销售力， 有助于快速去化小户，有助于实现项目的最终盘活； 第二阶段 开始正式进行独立销售，按照定位执行。 1—5#楼公寓分割招商或出售。 第四十九页，共七十七页。 租售策略 大户定向招商 KTV夜总会 洗浴中心 1、通过招商，有效经营，提升项目评估值，从银行拿钱。或许获利更多。 2、招商盘活项目后，能够拉动整个商业项目的价值，以及2期、3期住宅项目。 超市 酒店 第五十页，共七十七页。 洗浴中心 第五十一页，共七十七页。 KTV夜总会 第五十二页，共七十七页。 酒店 超市 大项目定向招商后，能有效促进商业氛围的形成，利于其他体块的销售。 第五十三页，共七十七页。 小户：租售结合，灵活控制 直接销售 带租约销售 短回报租约销售 先招商后销售 租售策略 第五十四页，共七十七页。 策划 思路 莱钢·凭海临风 关于商铺营销推广的… 二O一一年三月 第一页，共七十七页。 我们的出发点是什么？ 第二页，共七十七页。 非常一致的 … 盘活 第三页，共七十七页。 从盘活出发，我们面临什么问题？ 第四页，共七十七页。 市场现状扫描： 2010年11月青岛各市区商业数据 图为2010年11月青岛市商业物业市场存量及签约量。从图看出： 胶南商业物业存量仅次于城阳，位居第二，约40万平；而签约量仅排第五，约0.8万平。 开发量大，但人口密度不高，产业支撑不够，导致存量大，市场竞争激烈。 第五页，共七十七页。 1.区位情况 偏离市中心，距离海岸线有一段距离。 属于新开发区域，周边商业配套、基础生活配套空白。 区域位置属于两不搭，左为黄岛开发区、灵山卫商圈，右为胶南市中心，作为商业项目，人流聚集