第三章零售选址.ppt

零售业中三个最重要的因素是：选址，选址，选址。 Sears的创立者CharlesClore 一步差三市 中国商谚;一个商店至少有85%的业绩不是由内部管理所能控制的，而是由当地和外部因素决定。 ——Collins 你可以是世界上最好的零售商，但是如果你在错误的地方建店，你的生意就不会再好了。如果你在一个错误的地方经营，从一开始，手脚就被束缚住了。 ——戴维斯;零售商必须认真地选择商店位置，其原因有两个： 1、顾客选择商店进行购物时，商店的位置是所考虑的最重要的因素。 2、零售商可以利用商店的位置来开发可持续的竞争优势。 思考:同一家零售企业不同业态的门店、不同层次的门店其选址是否相同？ ;选址规划四步法;一、独立店区(isolated store) 独立店区指仅有一家商店，不毗邻其他商店。 通常最适合在独立店区开办商店的是大型零售商店 也有一些小店铺只强调在孤立位置经营 ;整理ppt;二、无规划商业区(unplanned business district) 指有两家以上的商店坐落在一起，或相距极近，但不是事先规划的结果。 无规划商业区有四种类型：中心商业区、次级商业区、邻里商业区以及商业街。 据预测，按照大城市发展趋势，尤其在人口众多的国家，到２０１０年前后，城市人口的４０％会分布于市区边缘，３０％在市区，３０％分布在郊县。 目前，我国商业布局在一些大城市已开始向城郊结合部转移 ;　　中心商业区（central business district，CBD）是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。 百货店、专卖店首选地址。;　　邻里商业区（neighborhood business district， NBD）是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成。;三、规划的购物中心（planing shopping center） 由一组统一规划、建在一起的商用建筑构成，它的产权集中，管理也集中。他们作为一个整体进行设计和运作，并以均衡配置为基础，在周围设有各种停车设施。规划购物中心的位置、规模和商店组合与被服务的商圈有关。 ;全美约有9.1万家购物中心，年收入超过23 500亿美元，几乎占美国零售商店销售总额（包括汽车和汽油销售）的50%。在购物中心就业的人将近1 250万。18岁以上的人中有85%每年至少光顾一次购物中心。;世界上最大的购物中心新华南Mall-生活城(原名华南Mall)坐落在中国东莞，面积超过7,000,000平方英尺，可容下2,350家商店以及类似过山车，鬼城和威尼斯圣马可广场的钟楼仿制品等游乐观光设施。 ;北京新东安广场内设店铺达160家，从高消费品、时装、娱乐到餐饮等包罗万象。并已引入Nike Beijing、优衣库UNIQLO、CA、Seven Days、Zara等一系列适合年轻消费定位的品牌。餐饮经营面积39％，包括蕉叶、茶马古道、苗乡楼、一茶一坐、又一栈等多家特色商户全面入驻。 ;第二节 零售选址理论 ;把超市开进中南海？;一、零售选址的原则 ;二、零售选址模式理论; 此理论认为，能够根据商店的吸引力去预测特定的购物者。 商店吸引力的关键限定因素是到达商店的旅行距离要在要求范围之内。;2、贡献与不足 贡献：提醒人们注意距离衰减效应的重要影响，强调选址（不论是否中心地带）的适当性取决于所售商品这一事实。 不足：可以部分地解释20世纪60年代以前的选址模式，但已不能再用来解释目前的模式或规划未来的模式。 ;（二）报价——租金（或土地利用）理论 解释非规划的购物区的内部空间安排。 理论假定：到达的方便程度是解释城市土地利用模式的最重要因素。在城市环境中，市中心是交通网络的交汇点，是易于到达的地方，具有招揽客户和招聘劳动力的最大潜力。对中心位置的竞争最激烈，土地归报价最高的竞争者。因此，中心的租金最高，距离中心越远租金就越低。。;（三）集聚理论 解释同类零售企业集群现象。 早期的解释源自Hotelling的《最小差异原则》（1929）一书，他认为零售企业在竞争对手附近开店或转移到此类地段可以扩大商圈，从而实现最大利润。 最新的解释认为零售企业在同一地段开店有积极的溢出效应（效用），有利于吸引更大的客流。 ;（一）有店铺零售商的店址 独立商