某地产集团事业部项目企划报告.pptVIP

豪宅的生活：豪宅，本身就代表一种生活方式 追求功能细化，包括居住本身的感受才是豪宅最重要的目标，也是豪宅的生活体现，追求细节，追求完美。 我们在本项目创建济南首个豪宅项目，同时也为济南的“新人本主义阶层”打造一个圈层，将其演义成济南的上层生活社交场。 《人文豪宅定义》软文 第六十三页，共九十四页。 展示中心布置 在展示接待中心设置图书馆，增强项目人文特色 在展示接待中心外围包装 第六十四页，共九十四页。 新闻发布会 项目动工典礼+新闻发布会 第六十五页，共九十四页。 高尔夫交流会 该赛事将高尔夫运动时尚魅力与浪漫的生活氛围相结合，通过这样的比赛，让更多的人体验回归自然、与健康贴近的贵族运动，同时为上流阶层提供一个交流的场所。 第六十六页，共九十四页。 曾经创造的豪宅作品，经典传世…… 海珀日晖 帝庭 第三十一页，共九十四页。 市场定位 第三十二页，共九十四页。 项目市场定位 市场现状 未来发展 趋势 需求市场 状况 本项目特性 其他因素 开发商背景 市场定位 首先罗列出本项目未来可能发展的若干个方向。随后通过分析主要影响市场定位的五个因素得出本项目的初步市场定位。最后根据该市场定位深化、落实到产品建议方面。 市场定位思考流程： 第三十三页，共九十四页。 项目市场定位 可能发展方向研判 中档 本项目交通便捷，比邻高档商业配套设施（银座等高档物业），外部条件不符合中档产品的特性。 且中档定位也不符合利润最大化的目标追求，无法发挥本地块的最大价值。 在规划上本项目属于济南绿地一号作品，不利于开发商品牌树立。 结论：考虑以上因素，本项目不符合中档的市场定位。 第三十四页，共九十四页。 项目市场定位 可能发展方向研判 高档 目前西区内没有高档次改善型产品具备人文高品质主题社区产品-整个西城缺乏扛鼎之作的出现。未来将上市的高档人文品质社区及产品也为数不多，根据现有项目的档次研判，此类市场存在一定空缺。 中高档 经过若干年的市场培育，中高档住宅产品近期风云突起，市场占有率逐渐扩大。随着开发进度的推进，城市拆迁进度加快，抄袭借鉴之风盛行，未来将有较多此类产品陆续上市，该类市场竞争激烈。 结论：根据市场现有、以及需求市场分析，本项目可选择打造中高档或高档产品。 第三十五页，共九十四页。 项目市场定位 中高档入市： 高档入市： 优势： 此类楼盘众多，且销售情况尚佳，具有一定的市场基础； 地块具有建造中高档住宅的外部条件。 劣势： 未来同档次产品上市体量较大，市场竞争激烈。 优势： 项目周边具有一定高档商业设施，对高档住宅有一定支撑； 开发商具有开发高端住宅的丰富经验及企业背景，易于树立品牌形象，有利于销售。 劣势： 无自然景观资源优势。 第三十六页，共九十四页。 项目市场定位 本地开发商豪宅社区 售价 品质 外地开发商豪宅产品 本项目 文化品质阻隔 建议本项目可采用差异化竞争的策略，选择高档入市的方案，充分发挥济南、山东人文优势、开发商品牌优势，打造高端产品，填补市场空白点。 品牌开发商豪宅产品 第三十七页，共九十四页。 客户定位 第三十八页，共九十四页。 客户定位-客层划分 现有市场客户 中产阶层 中高端客户 顶端客户 本项目 别墅类产品 普通住宅产品 包括工作的白领、金领，外省市来鲁购房者及政府公务员、私营业主… 需要确定产品定位，首先需要确定目标客户定位 中产阶层购房对象对价格敏感度高，对住宅的交通、生活商业配套有很多的要求，不适合本项目。部分顶端客户所选择的住宅需要具有唯一性较强的景观及地段，本项目无法满足其特定的需求。 结论：本项目未来客户可以锁定于中高端和部分顶端层次的客户群体。 第三十九页，共九十四页。 客户定位-来源构成 1.济南主城区，中心区偏西居民“改善型”置业需求者 2.济南首次置业中有品质需求的中年一代 3.周边区市高收入人群 4.投资客 第四十页，共九十四页。 客户定位-工作单位构成 1、私营/民营企业成为第一购买群体，其中大部分为企业主。 2、企业高级管理人员白领金领人士也是本项目的目标客群。 3、银行金融等国有单位的高管是本案的客群。 4、政府官员也是本案的目标客群之一。 第四十一页，共九十四页。 客户定位-客户心理 济南本地购买高档住宅的客户，购房时除了考虑房屋的地段、房型、价格外，还非常注重房屋的档次、品质，在乎该住宅能否匹配其社会地位与身份。但同时又体现出内敛、不张扬的个性。 本项目在房型设计上需注意控制面积，主力面积满足客户舒适的需求即可。在产品细节品质上需做足文章，如社区的公建配套、环境景观、建筑内部的公共空间等方面。另外还需体现一定的产品附加值，如设置一定面积的入户花园、地下室等。 品味 内敛 目前客户 本项目潜在客户 第四十二页，共九十四页。 项目定位 第四十三页，共九十四页。 项目类型定位