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房地产企业会计核算问题分析（资料） 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 2 文1：房地产企业会计核算问题分析 2 一、房地产企业会计核算的特点 2 （一）收入成本结转存在差异 2 （二）签订预售合同或正式合同时不确认收入 2 （三）销售核算与自营核算共存 3 （四）借款费用的核算 3 二、房地产企业开发项目中存在的会计核算问题 4 （一）销售收入的入账与结转 4 （二）借款费用的资本化划分不够规范 4 （三）房地产企业成本收入不匹配 4 （四）房地产企业信息披露不足 5 三、完善房地产企业会计核算的措施 5 （一）加强房地产企业收入的会计核算 5 （二）加强房地产企业辅助数据的统计 6 （三）做好房地产企业成本与收入的匹配 6 （四）增强房地产企业的信息透明度 6 四、结束语 7 文2：房地产企业会计内部控制研究 7 1 房地产内部控制的重要性 7 2 C公司内部控制概况及存在问题探究 8 (1) 销售部门工作严重缺失。 8 (2) 财务部门未能做到职务分离及相互监督机制。 9 (3) 审计部门内部审计内容较不全面。 10 3 C公司内部控制问题相应解决措施 10 4 总 结 12 参考文摘引言： 12 原创性声明（模板） 13 文章致谢（模板） 14 正文 房地产企业会计核算问题分析（资料） 文1：房地产企业会计核算问题分析 一、房地产企业会计核算的特点 （一）收入成本结转存在差异 房地产企业在经过项目报建、前期的开发建设，待开发产品具备预售、且办理预售许可证后，开始进行开发产品的销售。此时，销售额只能作为预收账款处理，待开发项目竣工验收交付使用后方可结转为销售收入；同时，开发建设中的能够划分为成本的支出计入开发成本，待项目完工后结转为销售成本。在房地产销售中，通常情况下，开发企业把开发产品销售给购买方、法定所有权转移给购买方后，开发企业应确认销售收入。但在实际会计核算中，存在以下风险与报酬尚未转移的情况除外：①销售方根据合同规定，对所参与的开发项目仍有责任进行具体的某些重大行动或者其他可以直接影响开发产品交付的行为，例如工程尚未完工等。在这种情况下，开发企业应待参与的重大行动完成时再确认收入；②开发产品销售后，销售方仍有某种程度的继续涉入，例如：售后回购、销售方承诺购买方在一定的期间内可以获得固定的投资报酬等，在这种情况下，销售方在继续涉入的期间内一般不确认收入。 （二）签订预售合同或正式合同时不确认收入 我国现行的商品房销售合同采用的是建设部统一的规范格式合同，在开发产品竣工验收前后均可以签订。对于合同中规定的如：面积差异、房屋质量等问题约定，在购买方验收、移交前，购买方对所购买的物业仍存有退款甚至退房的风险。开发企业在销售开发产品时，由于物业还处于开发建设中，物业面积只是根据设计图纸进行的预测，因此与购买方签订的是预售合同。此时，开发产品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买方。随着项目开发建设的推进，即使开发产品的销售额已收入企业账户中，但是由于项目未竣工验收移交，归属于物业的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本不能准确计量，因此不能在签订合同且收到全额房款时就确认收入。 （三）销售核算与自营核算共存 房地产企业开发的产品除了对外销售，还有就是留作自用或者作为投资性房地产自营。对外销售的按照开发产品归集为开发成本，自用或经营的则是按照固定资产建设结转为固定资产或投资性房地产。在实际开发过程中，大部分开发项目都是集商业、住宅以及相关物业配套为一体的综合性项目。房地产企业在购买的一宗土地上完成建造项目，不仅要有效地利用土地资源、创造高的经济效益，而且要符合所在地区的规划设计。因此，企业在项目建设过程中即有销售物业、也有自持物业，这就存在了销售核算与自营核算并存的现象。 （四）借款费用的核算 房地产行业资金投入量大、周期长、是资金密集型的行业。企业在开发项目时所投入的大量资金，除了企业自身自有资金外，通常情况下为通过银行贷款等方式筹措的资金，因此，在开发过程中正确的划分借款费用的资本化与费用化，对于房地产企业来讲是尤为重要的。 二、房地产企业开发项目中存在的会计核算问题 （一）销售收入的入账与结转 在销售房款的账务处理上，业态划分不清影响房地产企业预收账款的结转以及税金的缴交。比如，住宅的土地增值税预交税率为%，而商铺的为2%。房地产企业应对开发产品进行业态划分，一般分为：商铺、住宅、车位及储藏间等。对开发产品业态的销售金额进行有效的归集，对后期结转成本以及进行房地产销售数据分析有很大的益处。 （二）借款