天津玛歌庄园营销推广方案.pptVIP

2009年重点别墅项目成交概况 天津别墅主力总价可分为4个区间： 200万以下类别墅：双拼，联排居多，去化速度较快； 200-400万之间经济型别墅：目前基本处于空挡期； 400-600万主力别墅：去化速度多维持在月均2-4套； 600万以上奢华型别墅：稀缺产品 ，不以价格为吸引力。 项目名称 新悦庭 招商钻石山 江胜天鹅湖 西康路36号 东丽湖万科城 博文苑 星耀五洲 天嘉湖 社会山 月均套数 1.9 9.6 2.9 1.2 14.90 14.00 58.00 4.20 2.10 均价（元） 14454 19742 12312 31714 12527 8285 5867 7997 10166 套均面积（平米） 416 298 349 587 148 228 231 228 199 套均总价（万元） 600 587 430 1860 185 190 135 182 200 400-600万总价区间内的独栋别墅难在去化速度。 洞察 市场 心寄玛歌，更需要放眼天津 第三十一页，共六十二页。 新悦庭成交分析 月均套数：2.8套； 套均面积：416平米； 套均总价：600万； 均价：14454元/平米； 日期 套数 销售面积 销售金额 销售均价 套均面积 套均总价 2009年10月 2 846.22 14949 423.11 6325000.00 2009年9月 9 3703.82 14054 411.54 5783677.78 2009年7月 2 719.32 14152 359.66 5090000.00 2009年6月 4 1853.21 14194 463.30 6576020.00 2009年4月 2 830.6 14387 415.30 5975000.00 2008年9月 1 415.3 13967 415.30 5800400.00 2008年6月 3 1283.46 14723 427.82 6298969.33 2008年4月 3 1285.56 15243 428.52 6531997.33 2008年3月 1 303.99 15970 303.99 4854721.00 2008年1月 1 415.33 14935 415.33 6202778.00 截止10月： 去化57套， 余房111套； 作为我们的主力竞品,月均去化相对平稳,进入209年,随着竞争减少及工程完善,去化明显加快. 09年在主力均价600万/套的基础上月均去化维持在2-3套.按此推断,至少还需要1年周期,未来,依然将是我们的主要竞品.寻求差异化是避免正面竞争的主要出路. 洞察 市场 心寄玛歌，更需要放眼天津 第三十二页，共六十二页。 市场是现实,更是机会, 抱着敬畏市场的心态需求出路将是2010年成功的基础. 从市场中我们依然可以看出几分端倪. 洞察 市场 心寄玛歌，更需要放眼天津 从量价关系中寻找“平衡点”; 借主流市场突显“稀缺性”; 凭线上推广摆“ 独栋身份”; 从竞品市场找“差异化” ; 第三十三页，共六十二页。 一切业绩皆历史, 一切历史皆镜子, 一切分析皆工具, 通过对客户,产品,市场三个纬度的梳理分析,我们已经可以很清晰的看见2010年就在眼前.同时也看到 2010难在速度! 如何提高去化速度? 如何在产品结构更单一,总货量逐步递减,总价区间更高,市场低端产品更多,主力竞品更成熟的多种因素下突破月均2-4套的常规速度,完成10套/月的既定目标! 路在推广,路在转化,路更在策略…… 第三十四页，共六十二页。 第二篇 抢滩2010 全年净销！ 实现大盘均价11000元/平米； 总销额 5.9亿元； 第三十五页，共六十二页。 顺势而售 价格控盘 轻价重墅 现/线兼得 顺势而售 不捂盘惜售，客户追捧户型及时出货，确保速度；借助春秋季节，扩大影响力，强销主力产品。 营销总纲 价格控盘 所有房源全部打开，利用价格杠杆调节各产品去化速度，在追求速度的同时有效保障均匀去化。 轻价重墅 强化别墅价值，分产品梳理别墅卖点，引导客户对于各产品的感知，弱化“价格决定购买力”现象； 现线兼得 09年线上为主线下为辅，快速形成市场热度。2010年线上持宣，重在现场转化。 第三十六页，共六十二页。 思考路径 玛歌庄园2010年营销思考轴线 2010年1-3月 持销储客期 顺势强销期 精准推盘期 收官馈售期 2010年4-6月 2010年7-10月 2010年11-12月 推广策略 推盘 走出去 引进来 拔形象 足人气 锁资源 诱客户 馈市场 维业主 价格 开放资源 顺势推售 全面推荐 掩护推售 控制推