文化旅游地产开发模式专题研究.pptVIP

国色天乡新城位于成都近郊，通后旅游主题营造，大造林涵盖主题旅游、休闲度假、高端商务居住的旅游地产项目 2005年由成都置信开发，项目计划总投资约人民币40亿元，建设周期约5年。 占地6232亩，位于成都市西贵之地城西温江区万春镇国家级生态示范区 包括四座由国际顶级娱乐集团设计的一流的主题乐园；2300余亩规模的高尚住宅区，1.5公里主题商业风情重镇，1座大型五星级酒店，一座汇集各类时尚运动的户外运动主题乐园 全面兼容“食、住、行、游、娱、购、疗、学”等功能业态，创新形成全球风情商业建筑群区 以“花文化”为主题的国际化游乐胜地，打造中国第一个“国际花文化中心” 案例研究——国色天乡（打造类） 项目概况 成都市 中心 温江区 国色天乡 3公里 鄯县 20公里 芙蓉大道 风溪大道 成温高速 光华大道——通市中心 国色天乡成为温州区的旅游名片 第二十九页，共五十二页。 文化类-借古文化类 定义：对历史上存在的历史遗迹、古城、古镇、古村等进行保护性开发或者1:1还原，营造过去的生活方式或社会形态的文化旅游地产开发模式，如：宏村、清明上河园。 第三十页，共五十二页。 区域条件 经济、消费水平 区域整体经济水平一般 人均可支配收入一般（还原性开发需有一定的消费能力） 如：西安市（GDP总量3864亿元、人均GDP45633元，全国排名88，处于中游）、安徽省（全省GDP总量15110亿元，在全国省级处中下游） 区域人口 一二级客源市场（当地客源）占比较少，对区域人口基数要求较小 旅游人口总数要求较大 如：西安市（人口846万,接待游客6553万人次），开封市（人口500万，接待游客3901万人次） 交通情况 由于主要客群来自外区域，所以对交通条件苛刻 一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入 二、对内交通便利：临高速公路，有较好的直达性与便利性 区域形象 历史悠久、文化深厚、拥有人文号召力 区域条件：对区域的经济、消费水平、人口条件较低，但对交通条件较为苛刻，需要有“历史悠久、文化深厚、拥有人文号召力”的区域形象 第三十一页，共五十二页。 开发模式 案例 开发模式 产品形态 延伸开发 盈利模式 丽江束河古镇 保护开发 商铺、客栈、酒吧、休闲中心、景点 别墅式产权酒、别墅 门票收入、活动受投入、别墅销售收入 浙江桐乡乌镇 保护开发 商铺、酒店、景点 商业街、酒店 门票收入、酒店、商业销售、商铺租金 昆山千灯古镇 保护开发 商业、景点 别墅 门票收入、商铺租金收入、别墅销售收入 浙江南浔古镇 保护开发 商业、景点 \ 门票收入、商业租金、活动收入 安徽宏村 保护开发 景点、酒店、寺庙 节目表演、别墅、墓地 门票、酒店收入、别墅销售收入、墓地出让收入、演出收入 杭州宋城 还原开发 商业、景点 节目表演、地产开发 门票收入、商业租金收入、表演收入、房地产开发收入 开封清明上河园 还原开发 景点、客栈、商铺 节目表演 门票收入、节目表演、租金收入、自营收入 历史人文发掘保护 延伸房地产开发 成功开发 + = 开发成功模式 开发特征 集中在古镇、古村类开发，以保护开发为主，开发投资较少，政府参与和主导。 产品形态 景点、商铺、酒店是目前古镇开发的主要产品，延伸房地产产品主要以度假类酒店、别墅为主。 盈利模式 门票收入、酒店运营收入、商铺租金收入是主要的长期盈利模式，延伸的房地产开发是实现快速回现的方式。 保护性开发为主，景点、商业街、酒店是主要的产品形态，以长期持有为主要运营模式，延伸开发以快速回现的住宅类产品为主 第三十二页，共五十二页。 成功要素：对所挖掘出的历史人文资源，打造的文化主题定位是借古文化类的核心成功因素。在此基础上，功能组合规划与企业资金实力能够最大程度的确保项目的成功开发 成功 要素 类型 外部因素 内部因素 区域条件 选址策略 政策环境 资源条件 主题定位 开发模式 功能组合与规划 企业资源整合能力 盈利模式 借古文化类 区域的经济、消费水平、人口条件较低 位于拥有深厚历史文化底蕴的区域，且交通便利 当地政府以何种形式合作参与到古镇开发中来 需要不可复制的历史人文资源 打造具有历史沉淀，历史意义的文化主题，唤醒人们对古文化的重视与保护 以人文资源为核心，打造能够引起人们共鸣的历史景点 景点、商铺、酒店是保护性开发的主要产品 资金实力、融资渠道、营销渠道，对外包专业管理团队的整合与把控 以门票收入、酒店运营收入、商铺租金收入为主 重要性 重要 不重要 成功与风险要素 借古文化类成功与风险要素分析 第三十三页，共五十二页。 位于安徽黔县，由中坤集团承建开发，定位为古村落型旅游度假区，被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，是国家4A级旅游景区 案例研究——宏村 区位：宏村位于安徽省黔县东北部，村落面积19.11公顷，