物业服务企业概述.pptVIP

“软磨硬泡”——市政改造造成小区道路积水怎么办 某城东路环境改造给某小区的住户营造了一个新的周边环境，但同时也给此小区带来了新的问题。由于改造后的绿化带地势比原来的高，又镶了一条路缘石，使紧贴绿化带的小区消防通道排水不畅。完工后连续几天的台风暴雨，消防通道就成了积水沟。 消防通道积水不仅给来往行走的人车带来不便，而且浸淹通道上的网状草皮。其实早在改造初期，管理处就提醒有关方面要注意解决排水问题，然而未得到应有的重视。小区业主客户并不知此情，纷纷打电话到管理处投诉。 第三十一页，共四十三页。 第六章、物业服务企业 本章框架 第一节、物业服务企业的设立和资质管理 第二节、物业服务企业的权利和义务 第三节、物业服务企业的特征、法律地位和作用 第一页，共四十三页。 第二页，共四十三页。 第一节、物业服务企业的设立和资质管理 一、物业服务企业的概念、组织形式与职能部门 1、物业服务企业的概念 物业服务企业是依法定资质条件和法定程序设立的，接受业主或业主委员会的委托，依据业主或业主委员会订立的物业合同及相关法律规定，为各类物业及相配套的服务设施、设备、场地提供专业化、一体化管理服务的具有独立法人地位的经济实体。 第三页，共四十三页。 小常识：中国十大物业管理企业 1上海陆家嘴物业管理有限公司91.27? 2北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司91.25? 3第一太平戴维斯(Savills)中国公司91.23? 4深圳市中海物业管理公司89.93? 5上海中星集团申城物业有限公司89.85? 6戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司89.58? 7北京金融街物业管理有限责任公司89.56? 8上海上房物业管理有限公司89.54? 9北京万科物业管理有限公司89.53? 10上海高力国际物业服务有限公司89.52? 第四页，共四十三页。 2、物业服务企业的组织形式与职能部门 （1）物业服务企业的组织机构形式 重点掌握各种组织结构形式的的优缺点： 1）直线式。直线式是最早也是最简单的一种组 织形式 。 2）直线职能制。直线职能制是以直线式为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。 第五页，共四十三页。 3）事业部制。又称分权组织，是产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。 4）矩阵式。是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。 第六页，共四十三页。 思考： 假设你要开设一家物业服务公司，你应该设立哪些部门？ 第七页，共四十三页。 （2）物业服务企业的职能部门 物业 服务 企业 办 公 室 财 务 部 经营 发 展 部 保洁 绿 化 部 保 安 部 综合 管 理 部 工 程 部 第八页，共四十三页。 1）办公室。是总经理室领导下的综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、管理公司的人事档案和后勤工作。 2）财务部。负责统筹整个公司物业管理费用的收入和支出。 3）工程部。企业的重要技术部门。保障物业管理区内设备的正常运转。 4）综合管理部。体现物业管理职能的核心部门，负责对各管理处实施全面的指导、协调和管理。 主要是对外宣传和对内协调的职能。 第九页，共四十三页。 5）保安部。负责物业管理区域内的治安保卫、车辆和消防安全管理，维护物业管理区域内的人身和财产安全，保证正常的工作生活秩序。 6）保洁绿化部。负责物业清洁卫生、环境美化 7）经营发展部。负责筹划和从事各种经营项目，为业主提供全方位的生活、办公服务。 第十页，共四十三页。 案例：物业管理人员入室引起的误会…… 某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也没有反应，阿霞便怀着好厅的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一个陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问：阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。 第十一页，共四十三页。 试分析： 1、阿霞错在哪里？ 2、如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？ 3、你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？ 第十二页，共四十三页。 1、其实阿霞本意是好的！但就是缺乏处理此类事件的经验，单独一个人进入业主家里，就算你是好意也会被业主误解。 2、最好的处理办法是赶快通知管理处，管理处一方