物业服务行业研究：高信用坚守基本盘_高成长搏向上弹性.docx

物业服务行业研究：高信用坚守基本盘_高成长搏向上弹性 一、板块业绩回顾 大多数头部物业公司已上市，竞争格局已定 初步统计，截至 2021 年中报，A 股和 H 股上市的国内物业服务企业已 超 50 家，从行业规模上看，头部物业公司中，仅万物云、金地物业、 龙湖智慧服务尚未上市，其余大型物业公司均登陆资本市场。 具体来看，2017 年之前只有较少的物业公司选择上市，2020 年为物业 公司上市高峰期，数量和 IPO 额度均为峰值，且多为大型物业公司。2021 年依然有较多物业公司排队上市，但体量较小，原因或为两点。 第一，行业巨头多已实现上市或有自己的计划；第二，中小型物业公司 在当前市场的认知和情绪下，较难给到高估值，不少中小型物业公司放 弃单独上市，转而与头部公司合作或出售，也有部分因为房地产母公司 资金压力选择出售物业子公司。因此，从结论上看，我们认为当前资本 市场的物业板块已经较为稳定，除了剩下 3 个头部物业外，整体竞争格 局固定。 收入利润大幅增长，利润率有望维持高位 收入端看：以 A+H 股上市的 50 家物业企业为样本，2021 年上半年合 计实现营业收入 895.74 亿，同比+68.30%，2017-2020 年 4 年间同比 增速分别为 29.05%、30.24%、35.80%、48.54%，营收增速呈现出高 位上行的趋势。 近几年物业板块营收的高速增长，我们认为有以下几点原因：1）上市 公司得资本推动，提升扩张速度；2）房地产公司开始大量交付，大多 数板块内公司能直接获得来自母公司交付的项目；3）非住宅领域进一 步开放；4）城市服务、增值服务等新业态的快速成长；5）头部公司在 品牌与资金、人力的加持下，对存量住宅的渗透进一步提升。 由于物业行业尚在行业发展的初期，纵观以上 5 点原因，除了靠资本收 并购驱动，剩下四点可作为行业长期的驱动力，能够持续推动行业规模 的快速扩张。 利润端看：以 A+H 股上市的 50 家物业企业为样本，2021 年上半年合 计实现归母净利润 139.41 亿，同比+80.60%，2017-2020 年 4 年间同 比增速分别为 58.53%、62.33%、46.09%、77.70%，板块归母净利润 增速同样呈现出高位上行的趋势，且增速快于营收的增速。 得益于近几年收入端持续高增，板块利润端同样也大幅增长，增速高于 收入增速主要因为行业 2017 年至今行业利润率也在持续改善：毛利率 和净利率两方面均有明显提升。 板块毛利率提升的原因我们认为主要有以下三点： 1）登陆资本市场带来业绩上的压力：上市的物业公司中，大多背靠房 企，然而房地产旗下物业公司，不少上市前并未把利润作为核心考 核指标，房企旗下物业公司主要定位于提升公司整体的口碑的售后 部门，作为成本中心，不少房企在旗下物业部门独立前，甚至放弃 对物业板块的利润考核，但对服务品质要求较高。上市后，物业板 块从集团内部的一个部门成为独立主体，资本市场对业绩有诉求， 物业板块会经历一个战略的转变，我们看到不少物业公司在上市前 后的几年间，毛利率水平均有明显的提升，随后稳定在行业平均水 平附近。考虑到大多数大型物业已经上市，我们认为由上市带来公 司战略调整驱动板块毛利率提升的因素影响正逐渐减少。 2）管控优化，缓解成本端压力：战略层面，物业公司在上市后会转向 利润导向，具体到执行层面，体现为对成本的控制，物业行业作为 劳动密集行业，大多数公司的人力成本占比在 60-70%左右，由于 行业本身处在较为初级阶段，管理大多比较粗放，在基层工作、中 层管理、中后台系统等多个层面均有较大的改善空间。展望未来， 我们认为当前行业整体的管理效率和科技化水平依旧有提升空间， 大部分物业公司在成本端有望进一步改善。 3）高利润率的增值业务收入占比提升：物业板块综合毛利率提升，除 了基础物业服务业务毛利率改善外，另外一个原因是高毛利的增值 服务收入占比提升，拉高综合毛利率水平。 物业公司增值服务的毛利率普遍高于基础物业服务，而增值服务也 是上市后物业公司重点发力的领域，传统物业行业的业务主要聚焦 在基础物业服务，但随着社会的发展与居民生活水平的提高，产生 了更多的在基础物业服务之外的需求，或者一些物业公司可以做， 基于地产产业链或社区空间、社区生活供应链相关的服务。物业公 司利用自身从事社区管理，有天然的客户画像与高粘性接触客户的优势，从事相关的服务业，或与专业公司合作共同探索相关的服务 业，依然有较大的想象空间。 前文总结了板块综合毛利率近几年提升的主要原因，但考虑到长期 看基础物业费提价难，人工成本持续上升的痛点，我们判断板块毛 利率未来中短期内虽然有改善空间，但整体大概率保持稳定。结构 上看，我们认为管控效率提升及科技化投入能一定程度上对冲人力