新江湾城目可行性研究报告.ppt

2.3区域房地产市场环境 存量及区划速度分析 从6个样本项目反映的情况来看，除了涵碧景苑项目以外，其余各项目都有后期房源待售，存量较大，以小高层和高层为主，低密度产品存量较少，未来主要竞争体现在公寓产品上。 以本项目最为邻近的华润橡树湾、新江湾城1号作品和加州水郡3个项目的消化速度来看，华润橡树湾由于先开了部分叠加产品，近期成交均价43000元/㎡左右，公寓产品近期成交均价为32000元/㎡左右。新江湾城1号作品近期成交均价为24500元/㎡之间。加州水郡2009年8月开盘，当月基本消化掉一期房源的90%，成交均价在26000元/㎡左右。 第三十页，共七十二页。 2.3区域房地产市场环境 户型面积区间分析 由于本项目地块容积率具备做舒适型低密度产品的条件，并且目前区域内的低密度产品欠缺，不能满足高端客群的需求，故本项目应充分利用地块优越条件，找准市场空白点，抓住需求，打造高品质的低密度居住社区。 考虑到本区域目前缺少可参考的项目，我们调研了上海市部分具有代表性的具有低密度产品的项目，总结其户型面积区间划分的特点，以供本项目参考借鉴。 项目名称 独栋（类）别墅 双拼 联排 叠拼（叠加） 地上 地上 地上 下叠 中叠 上叠 万科红郡园 　 　 234 　 　 　 　 　 243 　 　 　 龙湖蓝湖郡 238 202 　 　 　 　 281 231 　 　 　 　 　 250 　 　 　 　 　 256 　 　 　 　 龙湖滟澜山 　 　 219 175 78(地下) 174 　 　 236 　 　 　 　 　 240 　 　 　 合生·御廷 　 　 196 　 　 　 　 　 203 　 　 　 　 　 217 　 　 　 　 　 210 　 　 　 合生·国际花园 　 194 187 　 　 　 　 217 186 　 　 　 金地·格林世界 302 291 262 　 　 　 　 　 269 　 　 　 华润·橡树湾 　 　 　 183 224 207 华侨城 220 247 242 　 　 　 212 248 240 　 　 　 　 　 241 　 　 　 　 　 232 　 　 　 　 　 223 　 　 　 佳兆业·香溪澜院 　 　 196 　 　 　 　 　 223 　 　 　 枫丹白露别墅 　 230 190 　 　 　 　 270 200 　 　 　 绿地蓝湾 　 　 150 　 　 　 　 　 190 　 　 　 万顺水原墅 280 　 178 　 　 　 313 　 181 　 　 　 320 　 203 　 　 　 340 　 212 　 　 　 360 　 　 　 　 　 美兰湖高尔夫别墅 　 　 　 215 　 176 泗泾颐景园 273 　 194 　 　 　 302 　 198 　 　 　 334 　 233 　 　 　 345 　 　 　 　 　 347 　 　 　 　 　 402 　 　 　 　 　 莫奈的花园 　 　 218 　 　 　 　 　 230 　 　 　 　 　 265 　 　 　 两河流域·南郊中华园 　 　 180 　 　 　 　 　 202 　 　 　 　 　 216 　 　 　 　 　 222 　 　 　 　 　 227 　 　 　 　 　 260 　 　 　 　 　 270 　 　 　 第三十一页，共七十二页。 2.3区域房地产市场环境 本次调研中，上述类别墅产品没有拿到具体的各面积套数数据，但从面积出现的频率和项目现场的考察来看，联排别墅的主要面积段为200—240平米之间，少数在250—270之间，类独栋产品面积为250平米左右，独栋产品面积集中在300—350平米之间。 从上述数据可以看出，上述项目对叠加别墅的认可度不高。 说明：华润联庭别墅的面积为：叠下180平米左右，中叠230平米左右，上叠210平米左右。 第三十二页，共七十二页。 2.3区域房地产市场环境 潜在竞争项目分析 本区域内仁恒怡庭、加州水郡二期、盛世新江湾二期、九龙仓项目、华润橡树湾后期公寓等有望在2010年上市，主要产品形式为高层公寓、小高层公寓，未来市场该类产品的竞争将日益激烈。 价格研究 别墅及类别墅价格： 目前区域内可作为参考的含有类别墅产品的项目只有华润橡树湾，华润橡树湾联庭别墅共147套，截止目前已经销售32套，销售速度较缓，成交均价在43000元/㎡左右。经过认真的研究分析，橡树湾之所以销售缓慢是因为其产品本身存在诸多缺憾。 第三十三页，共七十二页。 2.3区域房地产市场环境 2009如上图所示，通过对样本项目2005第四季度年至2009年第三季度的成交情况分析，可以看出本区域自2006年以后，成交均价上涨幅度较大，尤其是2007年到2008年涨幅高达50%