地产行业方案设计阶段成本的控制讲义.pptVIP

主讲： 房地产标杆讲坛： 主办：凯德智汇机构 方案设计阶段成本的控制 柳老师 第一页，共四十页。 6.1 总图 6.2 单体 -----建筑,结构,施工图. 6.3 配套、基础设施设计影响 六、 设计指标对成本的影响 第二页，共四十页。 成本关注实际建筑面积 面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确性 研发关注：规划指标 成本测算是以实际建筑面积的单方造价为依据的，一旦总建筑面积数值发生误差，再精确的测算也不能得到项目总成本的正确结果 销售面积、建筑（报规）面积、实际建筑面积： 6.1 总图 第三页，共四十页。 成本测算中关注的指标内容 6.1 总图 第四页，共四十页。 地下面积增加成本 合理设置地下部分建筑面积 当地政府对地下车位的配比要求， 营销对人车分流的要求 在地基基础条件允许的情况下，地下建筑面积比例尽量降低 地下建筑增加土护降、防水等费用，同时会提高单体建筑钢筋、砼的含量 地下面积占比： 6.1 总图 第五页，共四十页。 利润率9.87% 产品单一 减少过度附赠（地下车位、宅间额外地下室） 利润率14.3% 丰富业态、涵盖更多客群，加快去化 调整原因 调整措施 调整结果 减少低利润产品比例，增加高密度、高溢价的产品。 减少配套车库的面积。通过新产品解决停车指标的问题。 叠院13.6%,联排A19.28%，联排B19.22% 某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高 6.1 总图 第六页，共四十页。 开发成本调整情况对比 费项 成本项目 单位 2012版（A） 2011版（B） 差额(A-B) 备注 01-01 土地费 万元 44,435 44,869 -434 土地契税下调 01-02 前期工程费 万元 7,602 7,673 -70 　 01-03 配套设施费 万元 1,471 1,514 -43 　 01-04 基础设施费 万元 10,518 10,203 315 车行道面积增加 01-05 建安装修工程费 万元 48,700 58,148 -9,448 集中地库面积减少 01-06 环境景观工程费 万元 3,474 3,836 -362 景观面积减少 01-07 工程相关费 万元 1,065 1,130 -65 　 01 开发成本 万元 117,266 127,373 -10,107 　 6.1 总图 第七页，共四十页。 地下车库 地下总建面 地下商业面积 地下非机动车面积 地下机动车面积 （含设备用房及塔楼门厅） 地下机动车个数 备注 A 14745平方 1910平方 853平方 11982平方 287个 普通停车 B 7300平方 0平方 832平方 6468平方 220个 机械停车 机动车停车 非机动车停车 地下商业及超市 A B 6.1 总图 地下车库优化： 第八页，共四十页。 6.1 总图 人防面积及标准要求 自建人防 异地建设人防费缴纳 以上两种方案需要充分对比，选择最优的成本方案 人防面积占比： 人防车库比地下车库单方造价高500元/平方米： 主要原因： 1.人防设备及人防通风的设置 2.人防临空墙、顶板等的钢筋和砼含量高 人防车库的产权属于人防办，所以其建造成本需要在可售面积内进行分摊，人防面积占比加大，可售业态单方成本增加 第九页，共四十页。 独特风格与成本制约 业态类型：高层、洋房、别墅等；以及其建设规模占比 建筑风格：颐和、地中海、民国等 直接影响分供方的选择，间接影响组团的划分和施工组团划分，从而影响成本 建筑风格决定了工程实施的复杂程度，从而影响成本，如：层层退的洋房、各楼栋之间的差异、户型的复杂程度等 业态类型及建筑风格对成本的影响： 6.1 总图 第十页，共四十页。 园区出入口数量、位置对成本的影响： 主要影响景观成本，但最重要的是与交房后物管成本息息相关 6.1 总图 每一个出入口的后期物业成本: 第十一页，共四十页。 一、户型配比：户型大小，户型内房间布局； 单体得房率对成本的影响：高层优化对比 优化后 优化前 6.2 .1 单体—建筑 体型系数:0.29 体型系数:0.31 第十二页，共四十页。 承重墙以外隔墙做法的优化 某高层优化前后成本对比 6.2 .1 单体—建筑 第十三页，共四十页。 成都悠山郡的类独栋 斜屋面的坡度过大，除屋面板需要双面支模外，屋面防水、屋面瓦的施工难度都有很大程度的增加 无锡滟澜山