成都写字楼需求收缩下新的行业增长点在哪.docx

写字楼需求收缩下的行业增长点在哪？ 观点与建议 2022年受国内疫情反复，尤其是一季度上海疫情对正常生产生活秩序的影响，许多成都企业因其总部位于上海，故企业扩张计划延缓或停滞，同时国际环境的复杂影响了大家对于经济形势的预判，投资热情下降，成都甲级写字楼一季度吸纳量同比下降约35%。 在这种整体需求减少的情况下，我们希望通过对过去和当下的成都甲级写字楼发展情况进行复盘分析，去寻求其中的发展规律，为2022年接下来的时间去拨开一些云雾，寻找一些可能被我们忽视的市场机会。 通过研究分析，我们发现构成成都市甲级写字楼五大需求来源的主要是金融行业、互联网行业、专业服务、房地产建筑和消费者服务，其中金融行业、互联网行业和专业服务无论是从上位政策还是市场环境未来都将继续成为甲级写字楼需求来源的绝对主力，只是未来可以在大类别下去更加关注一些细分赛道。其中金融行业中涉及人工智能升级的类别、互联网行业中的区块链类别以及专业服务中为企业提供信息化服务和人才支撑的类别都具有良好的发展机会；而受疫情波及明显的消费者服务和零售贸易，则出于成本的考虑，或将选择整合办公地点，未来部分项目可能会因此类整合而出现退租或扩租的现象。 除此之外，医疗健康未来也可成为我们重点关 注的对象，尤其是生物制药、美容护肤产品的研发以及医疗信息化。教育行业中的出国教 育、职业培训和教育科技化也是潜在增长的细分赛道。 近 近10年成都甲级写字楼的发展周期 放眼成都市甲级写字楼的10年发展周期，从2019年开始，写字楼需求就从高速扩张的阶段进入到供求稳定的阶段，同时随着国家对房地产行业的宏观调控以及供给侧经济结构的调整，对写字楼市场机会的洞察也需时刻保持灵敏，寻求新的行业增长点，以临机制胜。 2012-2015年为起势发展期，供应急剧新增，年均新增供应超过40万方，这个期间是成都目前高新产业主要聚集地的金融城得以崛起的时期，同时大源也紧随其后得以发展，年均净吸纳量约21万方，空置率高企近40%； 2016-2018年为高速发展期，一方面金融城和大源子市场在这个时期进一步发展成熟，天府新区也迎来了第一个甲级写字楼的入市，另一方面这三年得益于房地产和金融行业的齐驱并进，因此无论从新增供应还是市场需求都表现出空前的生气勃勃，年均新增供应约30万方，年均净吸纳量超40万方； 经历了2016-2018年的高歌猛进，2019年市场进入到存量拐点期，年新增供应不到20万方，净吸纳量约17万方，下降约60%，2019年以后进入到以消化市场存量为主的时期。这一年主要为了抑制房地产和金融业的泡沫风险，出台了一系列的“去杠杆”和“房住不炒”政策，同时美国从2018年开始对华展开贸易战，2019年全国出口增速仅5%，相比2017年跌幅近半。 2020年写字楼市场萎靡不振，一场前所未有的新冠疫情席卷全国，阶段性停工停产经济萧条，2020年成都甲级写字楼净吸纳量不到10万方。 2021年需求企稳回升，主要在于疫情防控趋于平稳，经济逐渐复苏，2021年成都甲级写字楼净吸纳量回归到疫情前水平达到17万方。 2022年上半年需求有一定程度收缩，主要是受国内疫情反复、外部国际环境复杂影响，第一季度成都甲级写字楼净吸纳量约2.9万方，同比下降35%。 800,000 600,000 400,000 200,000 0 2012-2022年Q1成都甲级写字楼供求关系图 起势发展期供求稳定期高速发展期新增供应（㎡） 净吸纳量（㎡） 空置率 起势发展期 供求稳定期 高速发展期  50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 数据来源：高力国际研究部 成都甲级写字楼的租户需求特征 成都甲级写字楼的租户需求特征 （一） 2012年至今，成都甲级写字楼租户的五大主要需求来源均为金融行业、互联网行业、专业服务、房地产建 筑和消费者服务，但因国家政策导向和市场环境的变化，也会带来不同细分行业的起伏涨落。 2012-2015年主要为金融行业中小额信贷的全盛时期，一方面是得益于2008年5月中国银监会与中国人民银行出台《关于小额贷款公司试点的指导意见》国家政策的支持，根据2012年11月的统计数据，成都市小额贷款公司注册资本总额达190.6亿元、贷款余额168.26亿元，均为全国副省级城市最高；另一方面是在此期间因金融城以及其他子市场大体量甲级写字楼市场的供应，出于提高楼宇入驻率的考虑，大量小额信贷公司入驻甲级写字楼。 2016-2018年，房地产市场热火朝天，与房地产相关的开发及建筑业务在成都甲级写字楼租赁中，仅次于金融行业，位居第二。同时写字楼市场的供过于求以及同质化竞争，催化了联合办公新兴模式的繁 荣，2017-2018年是联合办公高速发展