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2022年建发股份业务布局分析 1. 建发股份：房地产开发与供应链运营双轮驱动的国企龙头 1.1 峥嵘岁月，行稳致远 建发股份是以供应链运营和房地产开发为双主业的地方龙头国企。公司业务始于 1980 年，1998 年由厦门 建发集团独家发起设立并在上交所挂牌上市；1999 年，公司收购厦门联合发展集团；2009 年，公司通过与建发 集团进行股权置换，控股建发地产，确立了“供应链运营+房地产”双主业格局。截至 2021 年底，在供应链运 营领域，公司在钢铁、浆纸、汽车、农产品、消费品、矿产有色、能源化工、机电、综合行业等业务领域形成 优势，与 170 多个国家和地区建立了业务关系。在房地产开发领域，形成了“建发房产”与“联发房产”两大 品牌，进驻国内 60 多个城市，初步形成了全国性战略布局。此外，公司以促进供应链业务发展为方向进行实业 投资，纵深布局产业链上下游。 1.2 厦门国资控股，核心管理层稳定忠诚 公司第一大股东为建发集团，实控人为厦门市国资委。建发集团持有公司47.38%股权，为公司第一大股东， 厦门国资委持有建发集团100%股权。建发集团是厦门市改革开放的窗口，目前有供应链运营、城市建设与运营、 旅游会展、医疗健康、新兴产业投资五大业务板块，并参股君龙人寿、厦门航空、法拉电子、厦门国际银行等 多元化企业，其丰厚的资源优势可有力驱动公司的发展，国资背景也为公司经营发展保驾护航。此外，个人与 其他机构投资者持股占比52.62%，增加了资本市场流动性。 供应链运营与房地产开发双主业并行，业务板块切分明确。供应链运营方面，公司依据产品类型的不同， 设立了四大专业集团与五大事业部，每一个集团或事业部都根据业务需求拥有一个或多个公司实体用于日常运 营。房地产业务方面，公司旗下有建发房产与联发房产两家公司，两家公司独立运作，在布局与品牌定位上具 有差异化，其中建发房产旗下有香港上市公司建发国际和建发物业，建发国际主要负责承接建发房产的二级房 地产开发业务，一级土地开发、持有型资产运营、代建业务则主要放在建发房产。 核心管理层忠诚稳定，拥有丰富行业经验。核心管理层多数为公司自身培养，并在公司就职多年，不仅对 公司业务有深刻的理解，对公司战略有清晰的把我，并且有极高的忠诚度，工作稳定。此外，核心管理层多数 充分经历过一线业务部门锤炼，同时在行业中享有较好的声誉，拥有广泛的行业资源，为公司正确决策和高效 管理提供了保障。 推行股权激励计划，绑定核心员工利益，助力中长期业绩增长。公司在2020年首次实施股权激励，授予278 名高级管理人员2835万股限制性股票，2022年，公司扩大股权激励范围，授予1066名激励对象11454万股限制性股票，两次激励累计授予股票数量占总股本的6.0%。建发股份A股平台激励主要面向供应链运营业务与联发股份 管理人员，建发房产管理人员的激励在建发国际平台实施。2015年建发国际向管理层增发5058万股，2017年再 次配股800万股，截至2021年中，管理层持股平台持有公司4.7%的股权。此外，建发国际于2021年实施股权激励 计划，向271名高级管理人员授予3530万股限制性股票，占总股本的2.6%。建发国际管理层持股与授予的限制性 股票累计占比约7.3%。 1.3 营收稳步增长，归母净利润增速回升 公司营业收入稳步增长，归母净利润增速止跌回升。2015 到 2020 年，公司营业收入复合增长率达 23.7%， 2021 年上半年，公司实现营业收入 2908 亿，同比增长 41.7%。归母净利润方面，2015 至 2020 年实现复合增长 率 9.3%，整体呈上涨态势，其中，2015 到 2018 年归母净利润同比增速较高，2020 年受毛利率下降及计提大额 资产减值损失影响，公司业绩增速出现下滑，为-5.4%。2021 年上半年，归母净利润实现 25 亿元，同比增长 12.5%， 增速止跌回升。 图：2015~2021H1 年公司营业收入及增长 营收结构上供应链运营业务占比更大，毛利润结构上房地产业务占比更大。公司供应链运营业务采取买断式经营模式，销售收入全额入账，因此会显著扩大公司营收规模，同时也导致毛利率较低。2015 到 2020 年， 供应链运营业务占营收比重稳定在 80%左右，2021 年上半年该比重提升至 91.7%，是由于公司房地产业务结算 主要发生在第四季度。毛利润方面，供应链运营业务占比多数时候在 30%~40%区间，房地产业务在毛利润中所 占比重更大。 利润率企稳趋势明显。2015 年之后，公司毛利率整体呈下降态势，但目前企稳趋势明显。供应链运营业务 方面，过去受行业竞争影响，公司收费空间被压缩，毛利率下滑，但随着公司规模提升带来的议价能力增强以 及行业集中度的逐渐提升，未来费率继续