2022年南山控股发展现状及发展趋势分析.docxVIP

2022年南山控股发展现状及发展趋势分析 1. 南山控股：股东资源丰富，房地产业务发展后劲十足 1.1 公司股东为南山开发集团，将长期受益于赤湾发展规划 南山控股是一家以资产开发运营为主体业务的综合性企业集团。其中以现代高端仓储物流为战略性主业， 以房地产开发为支撑性主业，以产城综合开发为培育性主业，并刚刚进入新能源领域。2015 年南山集团通过发 行股份购买资产的方式获得上市公司雅致集成房屋（集团）股份有限公司，并向其注入房地产开发业务，更名 为南山控股。2018 年公司进入仓储物流行业，当年通过吸收合并深基地，并表原先深基地旗下宝湾物流。2019 年公司新增产城综合开发业务，当年完成禅城平台组织建设，首个工业园区项目成都新都产业园当年实现一期 整体竣工及招商。2022 年，公司又通过入股中国核能科技，进入新能源领域。 2021 年，公司实现总营收 111.8 亿元，同比增长-0.5%；实现归母净利润 9.8 亿元，同比增长-25.0%。公司 三大业务中占比最高的为房地产业务，2021 年营收达到 61.6 亿元，同比下降 29.6%，占收入的比重达到 55.1%， 较 2018 年下滑 12.7 个百分点，是支撑公司收入和利润规模的重要组成部分。公司的战略性主业仓储物流业务 2021 年实现收入 15.4 亿元，同比增长 20.0%，占收入的比重达到 13.8%，较 2018 年提升 3.1 个百分点；产城综 合开发业务步入增长快车道，2021 年实现收入 18.4 亿元，同比增长 4999.4%，占收入的比重从过往的不足 0.5% 大幅提升至 2021 年的 16.4%。产城综合开发业务收入高增长主要是由于旗下产业园项目经过 2 年建设销售时间， 开始产生大额收入结转，其中无锡车联网小镇项目年内结转销售收入 14.8 亿元。 综合毛利率受地产拖累有所下滑，仓储物流保持高毛利。2021 年公司综合毛利率达到 20.9%，自 2018 年 以来呈现逐年下降的趋势，主要是由于公司房地产业务的毛利率下滑，自 2018 年的 49.8%下降至 2021 年的 14.1%。 公司的仓储物流业务则始终保持 50%以上的高毛利率。 控股股东实力雄厚，深耕于深圳赤湾区域并拥有该片区开发权。公司第一大股东为母公司中国南山开发集 团（后简称“南山集团”），直接和间接合计持有公司 68.43%股份，公司实控人为国务院国资委。公司第二大股 东为普洛斯，普洛斯原先持有深基地 B 股股份，在 2018 年深基地于南山控股吸收合并时置换成南山控股 A 股 股份。截至 2022 年一季度末，普洛斯持有公司 5%的股份。 2014 年 12 月，赤湾片区被划入 广东省自贸区——前海-蛇口片区。赤湾片区是粤港澳大湾区的核心区域。2018 年 11 月，深圳市人民政府正式 批复《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》。2021 年 12 月，《广东 省海洋经济发展“十四五”规划》发布，深圳被定位为“全球海洋中心城市”，规划中提出要建设“蛇口-前海海洋新城-光明”西部海洋科技创新走廊，其中蛇口-前海再度被提及。2022 年 3 月，深圳市发布南山区十四五 规划，其中提到的建设三大示范工程中蛇口国际海洋城就是之一，蛇口国际海洋城以赤湾片区、太子湾片区、蛇口片区为主要承载区，融入深圳“大空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊，意在打造深圳国家海洋中心城 市的集中承载区和引领示范高地。赤湾片区未来在深圳及南山区的发展中有着重要的地位，相关规划和政策利 好不断落地，而南山集团是该片区的开发主体。 1.2 房地产业务逆势增长，是上市公司业绩的有力支撑 房地产开发业务是公司业绩的主要来源。2015 年以来公司房地产开发业务营收占比始终保持在 50%以上。 公司 2021 年实现全口径房地产销售金额 218 亿元，同比增长 122.7%，2018-2021 年复合增速达到 62.3%。公司 近年来销售强劲表现和公司自 2016 年以来在拿地上开始发力有关。 公司 2021 年逆势拿地，积极在一线及强二线城市布局。全年拿地计容建面共计 244.7 万方，其中在下半年 地产基本面转冷的期间公司仍拿地 188.0 万方；全年拿地总价 234.7 亿元，同比增幅高达 274.9%。以金额衡量， 公司 2021 年拿地强度为 107.7%，较 2020 年提升 43.7 个百分点，且自 2019 年以来拿地强度持续上升，土储得 到有力补充，为后续销售增长奠定基础。 区域布局具备优势，华东及高能级城市占比较高，后续销售增长将好于同业。2021 年华东地区销售规模达 到 73.1 亿元，占比达到 58.5%（其中苏州、上海销售比例较高，分别达到 22.1%和